Принудительный размен приватизированной квартиры через суд практика — Юридическая консультация

Принудительный обмен приватизированной квартиры: возможности и варианты

Если квартира принадлежит нескольким владельцам, то однажды встанет вопрос о том, что все хотят жить отдельно. Достичь этого можно, произведя размен приватизированной квартиры на несколько отдельных.

Права владельца

Независимо от того, в какой собственности находится квартира: совместной или долевой, у каждого из ее совладельцев есть право своей частью распоряжаться по собственному усмотрению.

Но чаще всего действовать предпочитают сообща, по договоренности. Это позволяет решить квартирный вопрос быстрее и без лишней нервотрепки.

Есть два способа произвести размен:

  • через продажу;
  • путем мены.

Правила проведения таких сделок детально урегулированы в соответствующих главах ГК РФ:

  1. В первом случае общая квартира выставляется на продажу, каждый из собственников подписывает договор, а затем полученная сумма делится между ними, согласно размеру доли в квартире. Впоследствии каждый сам решает свой жилищный вопрос.
  2. При обмене одновременно подбираются варианты квартир для всех собственников. Договор мены, да и сама сделка во многом аналогичны купле-продаже. Разница в том, что вместо денег стороны обмениваются недвижимым имуществом.

В обоих случаях происходит переход права собственности.

Жилищный кодекс: размен приватизированной квартиры

И Жилищный, и Гражданский кодексы наделяют владельцев долей в квартире равными правами, касающимися владения, пользования и распоряжения имуществом, в том числе и путем размена.

Но далеко не всегда возможно произвести обмен.

На приватизированную

Жилищный кодекс обмен приватизированной квартиры допускает только на жилье, находящееся в собственности, то есть такое же приватизированное.

При этом стороны свободны в выборе договора, который они хотели бы заключить:

  • можно обменять сразу всю квартиру;
  • каждый из жильцов вправе произвести продажу или обмен своей части.

Но здесь есть один важный момент: прежде чем так поступить, владелец доли обязан предложить выкупить ее другим собственникам (статья 250 ГК РФ).

Если они оказались, то это оформляется нотариально заверенным документом. После этого свою долю можно предлагать всем остальным покупателям.

На неприватизированную

А вот обменять квартиру, на которую уже оформлена собственность, на неприватизированную довольно сложно.

Для этого придется воспользоваться одним из следующих вариантов:

  • приватизировать вторую квартиру и производить обмен по общим правилам;
  • провести деприватизацию квартиры и потом заниматься обменом.

На муниципальную

Невозможно произвести обмен, если одна из квартир является муниципальной, переданной по договору социального найма. Жильцы такой квартиры не являются владельцами, следовательно не могут ей распоряжаться.

Кроме того, такой договор заключается только с определенной категорией граждан. Все прочие права на получение муниципальной квартиры не имеют.

Но вполне допустим обмен одной муниципальной квартиры на другую. Но только с согласия всех членов своей семьи и разрешения владельца — местных властей. Их отсутствие делает такой размен недействительным.

Без согласия

Принудительный, то есть без согласия одного из собственников, размен невозможен. Закон не дает возможности принудить такого человека к продаже или обмену своей собственности. Даже если он ведет себя таким образом, что проживать с ним в одном помещении невыносимо.

Единственный способ решить проблему — это продать или обменять доли тех совладельцев, кто этого желает.

Но тогда потребуется получить отказ такого собственника от права преимущественного приобретения доли. Только после этого можно будет совершить сделку.

С прописанными жильцами

Размен через продажу или мену подразумевает смену владельца жилья. При этом прекращается право проживания у тех, кто был прописан в размениваемой квартире, но собственником не является.

Есть однако категории жильцов, кто не может быть выписан из квартиры новым владельцем:

  • дети до момента когда им исполнится 18 лет;
  • иждивенцы;
  • добровольно подписавшие отказ от приватизации.

Наличие подобного обременения должно быть указано в договоре. И если он подписан, то выселить таких жильцов невозможно даже через суд. Их право пользования этим жильем защищено законом.

При разводе

Размен бывшей супружеской квартиры имеет ряд особенностей. Поскольку по общему правилу такая собственность является совместной, то для начала придется ее разделить. Доли буду считаться равными, если нет обстоятельств изменяющих это соотношение.

В любом случае потребуется соглашение о разделе и определении долей. Сделать это можно по согласию или через суд.

Затем бывшие супруги либо продают квартиру и делят деньги, либо подыскивают варианты обмена. Или же действуют самостоятельно и независимо друг от друга. Но, как правило, размен происходит по обоюдному согласию.

Между родственниками

Не имеет значения, кем приходятся друг другу совладельцы жилья. Если только они не супруги, тогда режим такого имущества будет иным.

Размен квартиры между родственниками происходит по тем же правилам, что и между незнакомыми людьми.

Отличие будет только в том случае, если кто-то из собственников решит свою долю подарить. В том случае, когда дарение происходит между родственниками, не взимается подоходный налог.

С несовершеннолетним ребенком

Некоторую проблему представляет размен квартиры, где прописан несовершеннолетний ребенок. Для защиты его интересов, прежде чем заключить любой договор, касающийся данной жилплощади, придется получить разрешение от органов опеки.

Для этого требуется представить доказательства того, что взамен ребенок получит квартиру не меньшей площади. Только в этом случае его можно будет выписать, а квартиру продать или обменять.

Способы размена

Существует два основных способа размена приватизированной квартиры.

Принудительно

Принудительный размен возможен только для нанимателей муниципального жилья по решению собственника. Принудить же владельца доли квартиры продать или обменять ее невозможно.

Придется искать компромисс и договариваться. Или же идти с данным жилищным спором в суд.

Через суд

По большей части совладельцам квартир удается договориться о судьбе общей собственности добровольно. Но возможен и принудительный размен приватизированной квартиры через суд.

Причиной может быть:

  • неприемлемое поведение одного из собственников (алкоголизм, хулиганство, нарушение покоя соседей и т. д.);
  • невозможность договориться об условиях обмена (например, при разводе).

В суд подается исковое заявление, где описывается сложившаяся ситуация и те шаги, которые были предприняты. В конце излагается требование признать необходимость размена квартиры.

Документы

К иску придется приложить следующие документы:

  1. Паспорта и свидетельства о рождении всех совладельцев и прописанных жильцов.
  2. Свидетельства о собственности на долю в квартире.
  3. Кадастровый паспорт жилплощади.
  4. Сведения о проживающих.
  5. Уведомление о размене для органов опеки.
  6. Выписку из лицевого счета.

Здесь можно скачать образец искового заявления о размене приватизированной квартиры.

Судебная практика

Особенность разрешения подобных судебных дел состоит в том, что суд может только признать необходимость размена. Что и будет указано в решении.

Все дальнейшие действия по выбору способа размена, подбору вариантов, составлению договоров и регистрации права собственности совершают уже сами владельцы.

Суд просто ставит точку в вопросе о том, какова дальнейшая судьба спорной квартиры.

Здесь представлена судебная практика по вопросу размена приватизированной квартиры.

Часто задаваемые вопросы

Рассмотрим вопросы, которые часто задают лица, желающие разменять приватизированную квартиру.

Можно ли разменять без согласия других прописанных?

Размен без согласия прописанных в квартире жильцов возможен только в том случае, если у нее один собственник. Он вправе принять любое решение, касающееся данного жилья.

При этом все зарегистрированные в нем лица могут добровольно сняться с регистрационного учета. Или же это будет сделано через суд.

Источник: https://afina777.com/prinuditelnyy-razmen-privatizirovannoy-kvartiry-cherez-sud-praktika/

Обмен и размен квартиры по закону

Каждый гражданин по закону имеет право на обмен и размен квартиры. Разница в совершении сделки заключается в статусе квартиры – приватизирована она или нет. Принудительное осуществление сделки с не приватизированной собственностью — недопустимо.

Порядок размена квартиры

Размен квартиры будет зависеть от правового статуса собственности. Особое значение уделяется неприватизированному жилищу и его обмену.

Размен приватизированной квартиры заключается в следующих шагах:

  • найти квартиру для сделки;
  • заключить договор о размене и подписать акт приема-передачи обмениваемых объектов собственности;
  • собрать бумаги и предоставить их в Росреестр;
  • получить выписку ЕГРН.

Размен неприватизированной квартиры осуществляется благодаря следующим действиям:

  • подписание договора размены неприватизированной жилплощади;
  • расторжение действующего договора социального найма;
  • заключение нового договора.

Способы совершения сделки аналогичны. Главное условие — процесс должен проходить не принудительно для заинтересованных собственников — родственников. Сделка, совершенная принудительно, не законна. В частных случаях могут возникать некоторые трудности при оформлении и сборе бумаг.

При этом сначала стоит узнать, приватизирована квартира, или нет, и как это сделать — написано здесь.

Необходимые документы

Сталкиваясь с процедурой переоформления, задаемся вопросом «Что нужно для размена жилья?» Требуется подготовить документы.

Список необходимых документов для размена приватизированного жилья следующий:

  • заявление о переходе права собственности приватизированной жилплощади;
  • копия паспорта заявителя;
  • свидетельство о праве собственности (выписка ЕГРП);
  • договор смены приватизированной жилплощади;
  • квитанция об уплате государственной пошлины за регистрацию права (2 000 рублей).

В зависимости от конкретной ситуации, государственное учреждение может затребовать и другие бумаги.

Образец заявления

Куда подавать?

После сбора бумаг, заявитель обращается в Росреестр для обмена жилья.

Способы обращения:

  • лично;
  • по почте;
  • электронно через Интернет.

Подавая почтой заявление и документы на обмен, необходимо вложить опись содержимого конверта. Письмо должно быть ценным и заказным, что позволит отслеживать путь бумаг.

Электронная подача документов в Росреестр подразумевает наличие у заявителя электронной подписи. Имея ее, без труда можно сэкономить время на совершение сделки.

Если жилище неприватизированное, тогда обращаться придется не только в Росреестр, но и Администрацию города.

Принудительный размен

Размен без согласия одного из жильцов зависит от правового статуса жилплощади. В отношении неприватизированного жилья это невозможно. Если вы проживаете на неприватизированной территории – придется обращаться в суд для осуществления требуемой процедуры. Неприватизированное жилье обязывает собрать дополнительные бумаги.

Обращение в суд безрезультатно и затратно по времени и финансам. Из-за того, что жилплощадь неприватизированна, есть вероятность проигрыша в суде заинтересованного частного лица. Принудительный размен приватизированной квартиры возможен при согласии всех собственников (родственников), в отличие от неприватизированной формы.

Если проживание на одной территории собственников (родственников) не представляется возможным, нужно найти компромисс. Без разрешения остальных собственников можно только продать свою долю.

При спорных и конфликтных ситуациях, возникающих в процессе заключения сделки, также возможно обращение в суд. Размен жилья через суд начинается с подачи иска, но для начала можно обратиться к юристу.

Главное условие – процесс не может быть принудительным.

Порядок обмена квартиры

Обмен неприватизированной квартиры на приватизированную законом запрещен. Неприватизированное жилище зачастую является объектом множества споров при данной процедуре. Неприватизированная собственность – это не собственность гражданина, а государства, либо муниципалитета.

Можно использовать следующие варианты:

  • найти жилье для замены с такой же формой собственности (непровитизованное);
  • неприватизированное жилье оформить в частные руки, и только потом обменять его.

Обмен муниципальной квартиры на приватизированную возможен и уже есть много фактов удачных сделок. Цена муниципального и приватизированного жилья разнится. Процедура обмена бесплатна до 2020 года. Неприватизированная жилплощадь никогда не даст права распоряжаться, пользоваться и владеть ее в полной мере.

Родственный обмен приватизированными квартирами так же возможен. Родственники имеют большое влияние на исход сделки. Согласие родственников – один из важнейших факторов, на который следует обращать внимание, собираясь заключать договор обмена. Согласие супругов, детей, других родственников не может осуществляться принудительно. Принудительная сделка фиктивна.