Что такое квартира с обременением, как проверить при покупке

Обременение на квартиру: возможные трудности

Продавать,  покупать, менять и дарить квартиру приходилось, наверное, почти каждому человеку. Кто-то занимается ведением сделки самостоятельно, кто-то прибегает к услуге риэлтерских агентств или профессиональных риэлторов.

  Одна из основных проблем при сделках с недвижимостью – когда на объект существует обременение.  По смыслу понятно, что это означает ограничение прав собственника и наличие прав третьих лиц на владение и распоряжение недвижимым имуществом или ее частью.

Кто они и что такое обременение на квартиру, мы постараемся дать ответ в этой статье.

Виды обременений на недвижимость

Коротко об основных видах ограничений физическими и юридическими лицами потенциального собственника.

Первое – ипотечный договор. Одна сторона договора, банк, предоставляет кредит на покупку квартиры (дома) другой стороне, гражданину, но при этом забирает приобретённый объект в залог. При полном расчете по кредиту, банк снимает обременение с недвижимости.

При невозможности его заплатить, банк забирает квартиру и должника, реализует ее и погашает собственный кредит. Остатки суммы, если такие есть, возвращаются гражданину.

Второе – договор аренды.  Арендодатель (чаще всего собственник)  предоставляет квартиру арендатору за определенную в договоре плату. Договор заключается в простой письменной форме, регистрируется в налоговой инспекции, и лицо, сдающее на возмездной основе квартиру, уплачивает налог. Срок действия, периодичность арендной платы, оговаривается между сторонами.

Проблема возникает, если продавец квартиры получил суму аренды за длительный срок, но потом решил продать квартиру, не предупредив арендаторов и покупателя.

Договор ренты

Третье – договор ренты. Это еще один договор обременения на квартиру.

Его суть заключается в договоренности между физическим лицами, гражданами, о том, что одно лицо выплачивает другому ренту-содержание, а второе взамен обещает передать права на надвижимость.

Рента еще может быть с иждивением – когда помимо ежемесячных платежей, плательщик покупает продукты, лекарства и делает другие необходимые приобретения.

Чаще всего такой договор заключается у относительно пожилых людей. В этом договоре более уязвимой стороной считается плательщик ренты, поэтому при заключении подобного договора стоит внимательно отнестись к условиям и подтверждению дееспособности и психического здоровья лица. Оптимальный вариант – в присутствии нотариуса.

Арест

Четвертое — арест. Его могут наложить только государственные органы. Суд, служба судебных приставов, прокуратура могут наложить арест на квартиру в связи с неуплатой коммунальных услуг или невыплатой долга собственником квартиры. Невыплата должна быть подтверждена судебным решением или постановлением об аресте. Это один из сложно решаемых вопросов по покупке квартиры с обременением.

Договор доверительного управления

Пятое – договор доверительного управления, глава 53 Гражданского кодекса РФ, статьи с 1012 по 1024.

Он заключается нотариально в случаях, когда собственник в силу отдаленности от объекта недвижимости или других причин вынужден передать право управления квартирой физическому лицу на определенный срок.

За это собственник выплачивает денежное вознаграждение, а доверительный управляющий вправе действовать только в интересах выгодоприобретателя, соблюдая его права и не уменьшая стоимости доверенного имущества (собственника или законных наследников собственника недвижимости).

Перечислены самые распространённые виды обременений, но список не исчерпывающий.

Какие еще ограничения могут возникнуть?

Продолжаем рассматривать, какие могут быть обременения на квартиру.

Приватизация жилья

Приватизация жилья – если она проведена некорректно и незаконно, у покупателя такой квартиры велик риск потерять квартиру и деньги.

Например, в приватизации по каким-то причинам (умышленно или нет) не учли интересы прописанных несовершеннолетних детей, разведенных супругов или временно выселенных граждан (отбывающих срок в тюрьме, исправительном учреждении, психиатрической лечебнице). То есть приватизировали квартиру не на количество зарегистрированных человек, а на меньшее число.

При выявлении этого факта приватизация будет признана незаконной, будет изменен список собственников, а сделка купли-продажи признана недействительной.

Невыполнение условий органа опеки и попечительства

Невыполнение условий органа опеки и попечительства. Пример тому, непредставление несовершеннолетним другого жилья или доли в жилом объекте взамен проданных. При этом совершённая сделка может стать незаконной, и покупателю придется ждать решения вопроса, а иногда и прямо содействовать в нем морально и материально.

Право третьих лиц на проживание в приобретенной квартире

Право третьих лиц на проживание в приобретенной квартире. Оно возникает, если они не знали и не могли знать об отчуждении квартиры (например, жили в другом городе, стране), в течение неограниченного срока.

Такими лицами могут оказаться несовершеннолетние дети, наследники по закону, граждане, отбывающие наказание.

При покупке подобной недвижимости новый собственник рискует получить в «довесок» пожизненное подселение посторонних людей или судебные разбирательства на долге годы.

Банкротство физических лиц

И, относительно новое понятие в гражданском законодательстве России – банкротство физических лиц (БФЛ). Здесь обременением является арест квартиры, другого имущества, принадлежащего должнику и ее распоряжение конкурсным управляющим, назначенным судом.

Отмена сделки проводится для квартир и других объектов недвижимости, проданных за 3 года до признания гражданина банкротом.

Это делается для защиты прав кредиторов, ведь банкрот может продать имущество, не погасив долги, а затем выйти в суд с целью признания банкротства физлица.

Как проверить отсутствие обременений

Проверить, что ограничения отсутствуют, можно в органах и организациях, которыми эти ограничения были наложены:

  • При покупке ипотечной квартиры – справку из банка, что кредит выплачен и банк претензий не имеет.
  • При аресте – справку от службы судебных приставов, что долги погашены.
  • При доверительном управлении – договор с истекшим сроком доверия или документ о его расторжении.
  • При зарегистрированных детях – подтверждение их регистрации и получения ими долей в другом жилом помещении (доля не может быть меньше той, которая продается).

Приобретая квартиру, обязательно запрашивайте свежую (1-3 дня перед заключением сделки) выписку ЕГРП в Росреестре. В ней есть полная информация об обременениях, если таковые есть, и предшествующим сделкам. Срок действия документа тридцать дней.

Как проверить «чистоту» квартиры

Мы уже разобрались, что такое обременение при продаже квартиры, и какие бывают ограничения прав потенциального собственника жилья. Юридические тонкости вопроса не всегда понятны даже опытным риэлторам и юристам. Каждый случай индивидуален. Поэтому рассмотрим общие критерии оценки, чтобы понять, как не купить квартиру с обременением.

Прежде всего, при покупке следует запросить с продавца недвижимости правоустанавливающие документы, то есть подтверждающие право конкретного гражданина на объект, который планируется прибрести:

  1. договор купли-продажи, если квартира покупалась;
  2. свидетельство о приватизации, если она перешла из муниципальной собственности в индивидуальную в процессе приватизации;
  3. договор дарения, свидетельство о наследовании по закону или завещанию;
    справку о составе семьи и выписку из домовой книги о ранее прописанных жильцах, в силу разных причин не проживающих по этому адресу. Особенное внимание следует уделить несовершеннолетним, прописанным в квартире и имеющим доли.

Далее, нужно заказать в МФЦ или кадастровом органе выписку по настоящему адресу. Ее выдают любому запросившему после уплаты госпошлины, в срок, установленный законодательством. В ней можно увидеть количество зарегистрированных по запрашиваемому объекту и правоустанавливающий документ.

Важно знать

Юристы и риэлторы также рекомендуют проверить цепочку так называемых отчуждений. Если квартира переходила из одних рук в другие за недолгий срок (один-три года) несколько раз, покупателю стоит быть осторожнее. Возможно, продавцы пытаются скрыть незаконные действия в отношении объекта недвижимости. В том числе и наличие серьезных обременений.

Криминализация в сфере продажи жилья традиционно высока. Поэтому стоит быть очень внимательными, тщательно проверять документы и при необходимости пользоваться услугами квалифицированных риэлторских и юридических агентств.

Источник: https://1pokvartire.com/chto-takoe-kvartira-s-obremeneniem/

Покупка квартиры с обременением

Обременение – обстоятельство, ограничивающее имущественные права собственника недвижимости в связи с наличием подобных прав у другого лица или организации. Любое жилье с ограничениями считается обремененным. Источником возникновения обременения является договор, вступивший в силу судебный акт или соглашение лиц. Наиболее часто встречаются следующие виды обременения:

  • ипотека;
  • аренда;
  • рента;
  • арест;
  • доверительное управление;
  • аварийное состояние дома;
  • наличие прописанных жильцов.

Ипотека

Для приобретения квартиры в ипотеку будущий собственник занимает средства у банка, при этом кредитор должен быть уверен, что получит свои деньги с причитающимися процентами. В этом случае приобретенная недвижимость становится залогом, что и ограничивает имущественные права владельца.

Аренда

Сложности возникают в ситуации, когда квартиру сдают постояльцам, особенно на длительный срок. Новый владелец жилья не может вступить в свои права, пока арендаторы не покинут квартиру.

Рента

По условиям договора ренты одно лицо выплачивает другому денежные средства или оказывает иную помощь на протяжении определенного срока, часто пожизненно, после чего право собственности на жилье переходит к плательщику ренты. В этом случае продажа недвижимости другому лицу исключается. Проблем может возникнуть при  пявлении наследников, решивших оспорить договор ренты.

Доверительное управление

В ситуации, когда существует необходимость совершения каких-либо юридических действий, собственник может передать часть своих полномочий другому лицу, выступающему в роли доверительного управляющего.

При этом право собственности не устраняется, но ограничивается. По договору ответственность за юридически значимые действия возникает у временного управленца.

Таким образом, смена собственника квартиры до истечения срока договора не является возможной.

Аварийное состояние дома

Обременение накладывается на строения в аварийном состоянии решением специальной комиссии после составления соответствующего акта. Продать квартиру в таком доме по закону нельзя.

Прописанные жильцы

Если продавец квартиры занимал квадратные метры не в одиночку, возможны некоторые нюансы с проживающими на этой площади жильцами. В п. 2 ст.

31 Жилищного кодекса РФ говорится о равных правах на пользование жилплощадью у собственника и прописанных членов его семьи. Право пользования прекращается, согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ в момент появления нового собственника.

Но происходит это не автоматически, а после обращения новым владельцем в суд. Необходимо также учитывать и категорию лиц, которых выписать никак нельзя.

К ним относят отказавшихся от приватизации и тех, кто получил право пользования согласно «завещательному отказу».

Перед подписанием договора купли-продажи необходимо убедиться в отсутствии обременения на квартиру. Для этого можно сделать запрос в ЕГРН — «Единый государственный реестр недвижимости».

Обратиться в указанное учреждение лучше лично. За документ придется заплатить 250 руб. Чтобы установить необходимую информацию, обратим внимание на пункт 4 полученной справки.

При отсутствии обременения там будет указано «не зарегистрировано».

Запись «Залог, весь объект» означает, что квартира находится в залоге у банка в связи с ипотекой. Получить информацию можно и на сайте Росреестра, который пополняется службой ЕГРН.

Сведения могут приходить с опозданием, поэтому более надежным способом будет обращение непосредственно в отделение реестра.

Кроме того, стоит связаться со службой БТИ, специалист которой должен будет убедиться, что незаконной перепланировки не проводилось.

Будущему собственнику нужно изучить домовую книгу, из которой будет известно прописаны ли несовершеннолетние дети или другие члены семьи продавца.

Как снять обременение?

Вопрос снятия обременения решается устранением причин, которые к нему привели.

  • Если квартира в ипотеке, долг переоформляется на будущего собственника, или средства выплачиваются банку. Оформить сделку лучше с помощью нотариуса при согласии всех трех сторон. Для обращения к кредитору потребуются паспорта всех владельцев недвижимости, заявление и документ, позволяющий установить право собственности. В банке следует запросить письмо «О полном исполнении кредитных обязательств заемщиком» в случае погашения задолженности. Добросовестный кредитор поможет снять обременение бесплатно.
  • В случае, когда жилье арендуется постояльцами, нужно внимательно изучить договор и уточнить, за какой период была внесена арендная плата. В лучшем случае срок аренды закончится, и жильцы покинут дом самостоятельно. В худшем случае для выселения придется обратиться в судебную инстанцию.
  • Если рентаполучатель более не намерен передавать свою собственность другой стороне или финансовая и иная помощь больше не требуется, договор ренты расторгают. В этом случае собственник может воспользоваться всем объемом имущественных прав.
  • Если обременение возникло в результате ареста, операции с недвижимостью не будут проводиться до устранения его причин. Арест может быть снят только после соответствующего разбирательства случая его возникновения и только тем органом, который послужил его источником. После завершения разбирательства, оплаты долга и возможных штрафов обременение будет снято.
  • Обременение, возникшее в результате заключения договора доверительного управления, устраняется с завершением срока действия соглашения. Если срок не указан, договор можно расторгнуть только при согласии обеих сторон или в случае смерти доверительного управляющего.
  • Прописанные жильцы – один из самых сложных вариантов ограничения прав собственника. Новый владелец может выписать их по решению суда, либо в добровольном порядке. Однако, нельзя выписать человека, отказавшегося от приватизации жилья или пользующегося жилплощадью на основании «завещательного отказа», как это говорилось выше. Последнее значит, что составивший завещание обязует наследников предоставить лицу право пользования собственностью. Подобные категории лиц могут покинуть квартиру только по собственному желанию. При этом квартиру теоретически можно продать или подарить, но право пользование останется за указанным лицом.

После устранения всех причин обременения необходимо обратится в отделение службы по регистрации объектов недвижимости (ФСГР) с пакетом документов, подтверждающих имущественные права собственника, ликвидацию причин обременения и соответствующим заявлением.

Снижение рисков при проведении операций с собственностью

Снизить уровень риска покупатель может, получив всю возможную информацию о приобретаемом жилье из разных инстанций.

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, стоит изучить выписку из ЕГРН, домовую книгу и другие документы, имеющиеся в наличии у продавца. Собственник со своей стороны должен минимизировать возможность возникновения обременения, исходя из актуальных условий. Часто покупатель сам оказывает помощь в устранении ограничений собственника для своей выгоды.

Обременение существенно ограничивает права на распоряжение имуществом владельца. Не устраненная до этапа продажи причина обязательно возникнет в перспективе, когда для решения вопроса потребуется большее количество денег, сил и времени.

Новый владелец может обратиться в суд, по решению которого сделку признают недействительной. Судебные разбирательства могут затянуться на несколько лет, при этом ответственный за ситуацию понесет убыток на сумму средств, затраченных на проведение заседаний.

Проще и выгоднее решить спорные вопросы до оформления сделки купли-продажи.

Как продать и купить квартиру с обременением

Смена собственника возможна только после снятия всех ограничений, наложенных на жилплощадь, поэтому не стоит утаивать нюансы от покупателя. Оформление сделки лучше доверить профессионалу (юристу или риэлтору), который составит индивидуальный договор с учетом всех «подводных камней».

  При совершении юридически значимых действий важно правильное оформление всех этапов сделки и наличие документов, подтверждающих «чистоту» квартиры. Часто приобретение такой квартиры объясняется ее более низкой ценой. В случае любого обременения не стоит преувеличивать трудности.

При условии грамотного подхода сделка будет реальной и выгодной для обеих сторон.

Источник: https://lawhelp.center/kvartira/pokupka/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem.html