Содержание

Как в 2018 году продать квартиру, купленную на материнский капитал

Как в 2018 году продать квартиру, купленную на материнский капитал

Самым распространенным способом распорядиться средствами материнского капитала (в 2018 году, как и несколько последних лет, его сумма равна 453.026 рублям) по статистике остается направление этих денег на улучшение жилищных условий.

Поскольку маткапитал выдается не наличными, а может быть снят с банковского счета только на конкретную цель, сделки по приобретению квартиры с использованием маткапитала проходят по определенным правилам, и в дальнейшем продать такое жилье оказывается несколько сложнее, чем другую квартиру.

Как продать квартиру, которая куплена на средства материнского капитала, в 2018 году — какие нюансы возникают в таком случае, о чем нужно помнить, как правильно действовать при совершении сделки.

Чем отличается квартира, купленная с использованием материнского капитала

Самое главное отличие такого жилья в том, что родители, приобретая его, обязаны выделить детям определенную долю в этой квартире. Ребенок, даже новорожденный, становится одним из собственников квартиры, и его права защищает опека. Просто так распорядиться долей ребенка родители не могут.

Что касается того, какой именно окажется эта доля — закон ничего не говорит. Доли между членами семьи устанавливаются по соглашению между ними.

Многие юристы рекомендуют уже на этом этапе подстраховаться на случай будущей продажи квартиры. Они советуют сделать доли не равными, а выделить детям формальную долю. Например, 10% квартиры на одного ребенка. Это может облегчить продажу квартиры в дальнейшем.

Какие нюансы возникают при продаже квартиры, купленной на средства маткапитала

Главный нюанс в том, что собственниками являются не только родители, но и дети. И родители в данном случае не могут как угодно распоряжаться долями детей в недвижимости. Они должны получить согласие органов опеки на совершаемую сделку.

Органы опеки, давая такое согласие, исходят из того, чтобы интересы ребенка не были нарушены, и дети не потеряли бы в результате сделки.

В общем случае нужно будет доказать опеке, что вы либо приобретаете другую квартиру, где условия для детей будут не хуже, чем в той, где они проживают сейчас, либо вы должны открыть специальный счет в банке на имя ребенка, куда внесете стоимость его доли в той квартире, что находится у вас в общей собственности сейчас. Причем деньги на счет нужно внести еще до продажи квартиры, а снять их без разрешения органов опеки до совершеннолетия ребенка также не получится.

Таким образом, для продажи купленной на материнский капитал квартиры понадобится один дополнительный документ — согласие на продажу. Без такой бумаги сделку просто не зарегистрируют в Росреестре из-за неполного пакета предоставленных документов.

В целом же какого-то особого режима продажи купленной на маткапитал квартиры в России в 2018 году нет. Все возникающие нюансы характерны для любой другой ситуации, когда дети являются собственниками доли в квартире. Неважно, появилась ли эта доля в результате внесения средств маткапитала или другим образом.

Как действовать при обмене квартиры на другую

Чаще всего сделка по купле-продаже квартиры, которая куплена на маткапитал, проводится тогда, когда семья хочет переехать в другую квартиру. Это может быть аналогичная по характеристикам и стоимости квартира в другом районе города или даже другом городе. Это может быть большая по площади и количеству комнат квартира.

В подобных случаях получить разрешение органов опеки будет не трудно. Любая подобная сделка не нарушает интересов детей, они будут жить в таких же или даже лучших условиях, чем сейчас. Разменять квартиру на меньшую по площади будет намного сложнее.

Если вы готовитесь к переезду и уже подыскали подходящий вам вариант, вам нужно предупредить собственников той квартиры, которую вы покупаете, что сделка немного затянется из-за согласования в опеке. Также необходимо будет предупредить и покупателей вашей квартиры, если это другие люди.

Вам нужно составить предварительный договор купли-продажи с собственниками того жилья, в которое вы хотите переехать. Этот документ вы приложите к тем бумагам, которые будете подавать в опеку для получения разрешения на продажу вашей квартиры. Кроме такого предварительного договора понадобятся:

  • паспорта родителей,
  • свидетельство о браке и его расторжении (если есть),
  • свидетельства о рождении детей,
  • документы на продаваемую квартиру,
  • документы на приобретаемую квартиру,
  • согласие на продажу квартиры от детей, которым исполнилось 14 лет.

Ребенок, которому исполнилось 14 лет, считается достаточно взрослым для того, чтобы самостоятельно решать, нравится ему идея родителей о продаже жилья или нет. Сотрудники опеки, изучая ваш случай, будут проводить собеседование не только со взрослыми членами семьи, но и с детьми старше 14 лет, если такие в семье есть.

В каких случаях опека может отказать в разрешении на продажу квартиры

Главное для опеки — чтобы жилищные условия ребенка не становились хуже. Поэтому некоторые моменты, которые не играют роли при продаже квартиры совершеннолетними, могут помешать сделке.

Такая ситуация может возникнуть в следующих случаях:

  • квартира приобретается в рассрочку,
  • в новой квартире будет зарегистрировано большее количество жильцов, чем в старой.

Второй случай с большим количеством зарегистрированных жильцов иногда возникает, когда кто-то из прежних собственников квартиры остается зарегистрированным в ней под честное слово выписаться после сделки.

Для опеки такая ситуация уже критична — гарантии того, что человек добровольно выпишется в ближайшее время, нет. Необходимо, чтобы лишних людей в ней не было зарегистрировано уже на момент совершения сделки.



Продажа жилого имущества, купленного на маткапитал

Как в 2018 году продать квартиру, купленную на материнский капитал

Материнский капитал помог решить проблемы с жилищным вопросом не одной семье. Но бывают ситуации, когда недвижимость, приобретенную за счет маткапитала, нужно продать чтобы купить более просторное имущество, либо вовсе сменить место проживания.

При продаже дома или квартиры, купленных за счет материнского капитала, не редки сложности, связанные с тем, что детям нужно выделит долю в недвижимости, когда самостоятельно они этой долей распорядиться не могут.

Ограничения при отчуждении приобретаемого жилья

Статья 36 ГК РФ гласит, что при осуществлении продажи жилья, приобретенного с помощью сертификата, недвижимость оформляется в общую долевую собственность, и делится поровну между всеми членами семьи, которые так или иначе участвовали в приобретении жилой площади, и дети не являются исключением. И продать жилплощадь можно только с согласия опеки, которая действует в интересах ваших детей.

Работа ООиП основывается на следующих законодательных актах:

  • ст. 37 ГК РФ;
  • ст.20 ФЗ №48.

Вот почему перед тем, как совершить сделку, нужно подать бумаги в органы опеки, чтобы они на основании документов смогли убедиться в правах ваших детей, которые не должны быть ущемлены при продаже квартиры или дома.

Заморозка капитала – как не потерять свои средства?

В 2016 году Правительство РФ приняло решение, согласно которому материнский капитал больше не увеличивается на процент инфляции вплоть до 2020 года. Его размер уже несколько лет подряд составляет 453026 руб.

Многие молодые семьи, узнав об этом, задумались о немедленном использовании сертификата (чаще всего его используют для улучшения жилищных условий), так как средства, положенные по Госпрограмме, в ближайшие годы будут неумолимо «съедаться» инфляцией.

При продаже жилья нужно:

  • подтвердить с помощью документов, что ребенок как минимум не лишается положенной ему доли, равноценной той, что была у него в старом недвижимом имуществе (которая, к тому же, должна соответствовать тех- и саннормам).
  • заверить соцопеку, что площадь, положенная ребенку в новом жилье, никак не поменяется (и одновременно не уменьшится) по сравнению с той, что была у него ранее.

Разрешение соцопеки – как его добиться?

Когда в органы будут предоставлены все бумаги, подтверждающие тот факт, что ребенок действительно обеспечен гарантированной недвижимостью, из соцопеки придет добро на продажу имущества, купленного с помощью материнского капитала.

Нужно предоставить следующие бумаги:

  1. Заявление, которое одновременно заполняется матерью и отцом, с просьбой на разрешение продать жилье. Если один из родителей отсутствует, то нужно предоставить в органы соответствующий документ. В бумаге нужно указать максимально полную информацию о том жилье, которое вы приобретаете.
  2. Если ваше чадо успело достичь 14 лет, то ему так же потребуется написать бумагу, где указывается, что он не против осуществления сделки.
  3. Бумаги на родителей и детей.
  4. Свидетельство о регистрации права на жилье, как бумага, подтверждающая тот факт, что вы действительно имеете на него право.
  5. Техпаспорт и кадастровый паспорт.
  6. Выписка из поквартирной карточки и домовой книги.
  7. Справка из ЖЭКа на то, что у вас нет долгов по коммунальным услугам.

После того как все документы будут собраны и сданы, нужно ожидать ответа органов попечительства в течение месяца. Столько соцопека тратит на то, чтобы рассмотреть все приложенные к делу бумаги.

Дело может быть рассмотрено быстрее, если:

  • срок действия документов подходит к концу;
  • заканчивается срок предоплаты по жилью.

Если нужно продать квартиру

За все время действия Госпрограммы более трех миллионов семей смогли воспользоваться материнским капиталом. Но со временем у любой из семей может возникнуть продать жилье для дальнейшего расширения или переезда в другой город.

В подобной ситуации вы можете поступить следующим образом:

  • если все дети в вашей семье уже достигли совершеннолетия, то вопрос не требует вмешательства соцопеки.
  • При наличии детей, понадобится вмешательство органов ООиП.

Способ продажи квартиры и необходимые бумаги

После того, как «добро» от соцопеки получено, можно приступать к оформлению сделки. Для этого в Росреестр нужно предоставить следующие бумаги:

  • Собственно, само одобрение из ООиП.
  • Договор купли продажи.
  • Удостоверение личности на продавца и покупателя.
  • Свидетельство, взятое из Росреестра.

В качестве дополнительных бумаг могут затребовать:

  • Кадастровый паспорт и техпаспорт БТИ.
  • Отчет о коммунальных платежах.

Что делать, если квартира в ипотеке

Если вы взяли имущество в ипотеку, используя маткапитал, но еще не успели погасить основной долг, то нужно получить одобрение банка, который выдал вам кредит. Если же вы не получили такового разрешения, то такая сделка может легко расторгается, так как до получения закладной имущество вам не принадлежит.

Не стоит думать, что если у вас ипотечный кредит, то можно будет избежать посещения попечительского совета. Нет, вам все равно нужно будет обратиться в соцопеку, чтобы подтвердить, что вы не ущемляете детей в их правах.

После того, как все формальности между продавцом и покупателем соблюдены, а банк и соцопека дали добро на заключение сделки, можно выбирать схему продажи:

  • Покупатель перечисляет банку, в котором был взят кредит, не хватающую сумму средств по ипотеке, тем самым снимая обязательства с владельца жилья.
  • Кредитный договор попросту перезаключается на покупателя, а продавец при этом фактически не получает денег.
  • Погашением кредита занимается продавец, отдавая весь долг и снимая с себя обременение, после чего она переоформляется на покупателя.

Здесь остается выбрать лишь тот вариант, который больше всего подходит вам.

Продажа дома, купленного на средства из сертификата

Если речь идет о доме, который был приобретен на средства МК, то так же должны быть учтены интересы детей. Так как в законе прописано, сто их жилищные условия после продажи недвижимости не могут стать хуже.

Соответственно и в новом жилье, так же как и в старом, детям нужно выделить долю, которая будет равноценной той, что имелась в старом доме. Здесь учитываются следующие нюансы:

  • Площадь того жилья, которое будет куплено, равняется или даже больше продаваемого дома.
  • Нельзя чтобы пострадали и жилищные условия – то есть ребенок опять же должен переехать в дом с благоприятными техническими и санитарными условиями.
  • В купленном имуществе у каждого из членов семьи должна быть одинаковая доля.

Если вы справились с задачей, предоставили полную информацию и собрали все необходимые бумаги, попутно заполнив заявление, то вам остается лишь ожидать решения опеки.

Способ продаж дома и документы, необходимые для этого

Как и в случае с квартирой, после того как получено одобрение от соцопеки, следует обращаться в Росреестр. Для этого следует подготовить следующие бумаги:

  • Разрешение. Полученное ранее в соцопеке.
  • Бумаги на родителей и на детей, удостоверяющие личность.
  • Договор на дом и документы, подтверждающие, что он принадлежит именно вам (бумага на право собственности на землю и дом).
  • Правильно составленный и нотариально заверенный межевой план.
  • Если в семье имеются совершеннолетние дети, то им следует написать расписку, что они действительно согласны на продажу имущества.
  • Кадастровый и технический паспорт.
  • Выписка из ЕГРП о том, что на доме нет обременения.

Часто недорогое жилье покупается лишь с одной той целью, чтобы сразу же после покупки продать его и тем самым обналичить средства. Если подобное мошенничество раскроется, то уголовное наказание будет грозить как продавцу, так и покупателю.

Чем рискуют покупатели, когда приобретают жилье, купленное на деньги Госпрограммы

Опасность может заключаться прежде всего в том, что недвижимое имущество должно делиться на доли, не исключая из этой цепочки детей.

Так на что же важно обратить внимание? Если вы совершаете покупку имущества у семьи, в которой есть от двух и более детей, то не лишним будет спросить, функционировал ли при покупке имущества материнский капитал.

  • Если таковой сертификат действительно использовался, то не исключено, что продавец совершает сделку в обход закона. Причем зачастую это действие совершается даже не по желанию кого-то обмануть, а по незнанию.
  • Если же вас заверят, что имущество было приобретено без использования МК, то тогда никаких препятствий для покупки жилья у вас возникнуть не должно.

Как сделать так, чтобы сделка прошла быстрее

Порою родители, получив задаток от уже нашедшегося покупателя, стремятся как можно быстрее продать жилья и уладить все неурядицы с соцопекой. Как же лучше всего поступить в этом случае?

Если вы хотите продать жилье, которое покупали с помощью материнского капитала, и одновременно купить новую квартиру или дом, то лучше всего проводить две сделки одновременно. В таком случае вы сможете получить разрешение от соцопеки гораздо быстрее и намного легче.

К слову, если вы соблюдаете все законы, не занимаетесь мошенничеством и не действуете в обход органов попечительства, то для вас сделка пройдет максимально быстро и легко. Если же у органов будут какие-то сомнения относительно вашей сделки, то рассмотрение дела займет более длительное время.

Когда можно продать имущество, купленное за счет Госпрограммы

Даже если не обращать внимание на тот факт, что нигде в законе не написано, что подобное имущество нельзя продавать, всегда следует помнить, что подобная сделка одобряется прежде всего соцопекой, так как того требует закон.

Срок, который отведен на данное разрешение, так же никак не регулируется законом.

  • Разрешение, которое действует на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащее чадам, действует в течение 3-ех месяцев.
  • После предоставления разрешения от ООиП, договор на имущество нужно предоставить в течение месяца.
  • Если срок закончился, а сделка так и не состоялась, то придется посетить соцопеку еще раз.

Конечно, недвижимость, которая была куплена с помощью МК, можно продать всегда. Однако немаловажным будет учесть некоторые обстоятельства:

  • Так, если имущество находится в собственности менее 3-ех лет (начиная с 2016 года – не менее 5-ти), то нужно будет позаботиться об уплате подоходного налога.
  • Если до этого не использовалось право на налоговый вычет, то оплаты налога можно избежать, проведя сразу две сделки – на продажу старого имущества и на покупку нового.
  • Если имущество покупалось в ипотеку, и при продаже основной долг еще не выплачен, то помимо одобрения ООиП дополнительно понадобится разрешение банка на перенесение обязательств на нового владельца.

В заключение

Вопрос с имуществом, приобретенным за маткапитал, можно легко решить, если правильно подойти к делу, посетить органы и подготовить пакет бумаг:

  • Для того, чтоб продажа была совершена, нужно получить одобрение от соцопеки для всех детей, имеющихся в семье.
  • Чтобы зарегистрировать переход права собственности на имущество, нужно отметиться в Росреестре.

По сути же единственная проблема, связанная с жильем, купленным за счет маткапитала, может заключаться в том, что вам предстоит доказать, что вы действительно не ущемите в правах своего ребенка, приобретая новое имущество. Для этого новое жилье должно быть такими же по размеру или больше, но никак не меньше продаваемого.

Как продать квартиру за материнский капитал в 2018 году

Как в 2018 году продать квартиру, купленную на материнский капитал

Для справки: размер материнского капитала в 2018 году составляет 453 тысячи рублей. Без малого – полмиллиона.

Правила продажи квартиры, купленной на материнский капитал ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ: Маткапитал 2018: что изменится в программе выплат материнского капитала, как использовать Сама процедура направления средств материнского капитала на приобретение недвижимости, в целом, достаточно простая. Для этого нужно просто придти в ПФР (Пенсионный фонд), написать заявление на получение сертификата. Далее нужно найти продавцов квартиры или дома, согласных продать недвижимое имущество за средства маткапитала. Придётся оформить сделку купли-продажи в Росреестре. И потом продавцу средства просто перечисляются на расчетный счет. Казалось бы, все довольно просто. Но на практике все не так просто.

Продажа жилого имущества, купленного на маткапитал

Покупатель, приобретающий квартиру только в личную собственность, должен предоставить в Пенсионный фонд РФ нотариально удостоверенное обязательство: оформить жилое помещение в общую собственность членов семьи с определением размера долей по соглашению в течение шести месяцев после перечисления средств материнского капитала продавцу квартиры.

Если покупатель квартиры не предоставит такого обязательства в Пенсионный фонд Российской Федерации, то продавец рискует не дождаться перечисления денежных средств материнского капитала на свой счет. Если квартира не сразу оформляется в общую долевую собственность членов семьи покупателя, то в договоре купли-продажи нужно прописать соответствующее условие: что деньги будут перечислены после предоставления покупателем в Пенсионный фонд Российской Федерации соответствующего обязательства.

Как продавцу получить свои деньги? В соответствии с п.

Материнский капитал на покупку жилья

В реальности продавцы недвижимости не продают объекты за цену материнского капитала, то есть примерно за 450.000 рублей.
Как правило, за 450 тысяч можно приобрести либо комнату в общежитии в городе, либо частный дом в селе.

Важно Если такие объекты недвижимости не устраивают, то купить квартиру можно с привлечением дополнительных кредитных средств.

Внимание Как оформить процедуру покупки недвижимости за маткапитал плюс ипотека? Для этого семья должна сначала взять кредит на квартиру, потом обратиться в ПФР и направить средства маткапитала на погашение части ипотеки.
У ипотеки есть ряд плюсов.

В таком случае не нужно ждать три года, чтобы активировать материнский капитал.
ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ: Индексация маткапитала: с 1 января 2020 года семейный капитал увеличится до 471 тыс.руб.

Использование материнского капитала на покупку жилья в 2018 году

  • Оформление сертификата
  • Алгоритм действий владельца сертификата
  • Выбор подходящей квартиры
  • Оформление приобретения готовой квартиры
    • Обязательные условия договора
  • Долевое участие в новостройке
    • Последовательность вложений средств в новостройку
  • Участие в жилищном кооперативе
  • Как использовать сертификат до 3-летия ребенка
  • Приобретение квартиры у родственников
  • Соблюдение имущественных прав детей
  • Пакет необходимых для приобретения квартиры документов
  • Дополнительные нюансы договора купли-продажи в рассрочку
  • Изменения в 2018 году

Большинство получателей материнского капитала используют его для приобретения жилья.

Как использовать материнский капитал при покупке квартиры

Во втором случае продавцу придется дожидаться перечисления средств из Пенсионного фонда, по указанным Правилам оно осуществляется территориальным органом ПФР не позднее чем через два месяца с даты принятия заявления от покупателя.

К заявлению прилагается копия договора купли-продажи со штампом регистрирующего органа, подтверждающего переход права собственности, а также копии свидетельства о государственной регистрации права собственности покупателя на указанную квартиру.

Так как ПФР вряд ли перечислит маткапитал до наступления предельного срока, деньги продавец получит не скоро, и это главный минус сделки без ипотеки.

О каком обязательстве покупателя нельзя забывать? Правила требуют от покупателя с маткапиталом оформлять приобретаемое жилье только в общую долевую собственность абсолютно всех членов семьи, то есть лица, получившего сертификат, супруга и детей.

Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала

Если недвижимость заложена Также важно учесть, что не допускается использование в качестве залога недвижимости, право собственности на которую имеет ребенок.


Именно поэтому фактически закладывать квартиру будет противозаконно. Исключением является лишь ипотечное кредитование. В таком случае необходимо воспользоваться стандартной схемой приобретения квартиры.

Советы для продавца Перед продажей следует помнить о важных моментах:

  • обязательно наличие согласия органов опеки;
  • понадобится собрать некоторый перечень документов;
  • не допускается нарушать права ребенка;
  • после продажи понадобится приобрести аналогичную недвижимость или же лучше.

Существуют свои тонкости продажи квартиры в такой ситуации.

Как продать квартиру купленную на материнский (семейный) капитал в 2018 году — и купить другую, без выделения долей, при разводе

Как в 2018 году продать квартиру, купленную на материнский капитал

Лайк   0   3566

Материнский капитал – специально разработанная программа для помощи семьям с двумя и более детьми. Большая часть родителей, получивших материнский сертификат решают потратить его на совершенствование условий жилья, то есть на приобретение квартиры. Но можно ли отчуждать такую жилплощадь в случае потребности?

Можно ли  

Необходимость продажи жилья, закупленного на материнский капитал может появиться в случае переезда на ПМЖ в другой город, возникновении желания приобрести более большую квартиру и т.д.

Теоретически продать такую квартиру можно, но вот на практике не многие семьи прибегают к такой мере.

Легче всего продать квартиру, приобретенную с участием сертификата в случае, когда каждый из членов семьи достиг 18-летия. При таком варианте потребуется только письменное согласие каждого из собственников жилья.

В случае, если детям не исполнилось 18 лет, продать квартиру будет в разы сложнее. Для совершения подобной сделки потребуется согласие органов опеки и попечительства. При этом продажа квартиры будет проходить с некоторыми ограничениями.

Законодательством не установлены сроки, в течение которых можно отчуждать недвижимое имущество, однако некоторые ограничения все же есть:

  • разрешение на перепродажу квартиры или другой жилплощади от органов опеки действует не более 3 месяцев со дня получения;
  • документы о купле-продаже должны быть предъявлены в попечительский совет не позднее, чем через месяц после подписания документов;
  • при владении квартирой менее 3 лет придется оплатить квартирный налог, чего можно избежать, проводя сделку в одном отделении налогового органа.

После получения согласия на продажу от членов семьи и при необходимости разрешения от органов опеки необходимо подготовить определенный пакет документов:

  • согласие органов опеки на перепродажу квартиры;
  • договор о купле-продаже недвижимости;
  • паспорта РФ покупателя и продавца;
  • доказательство права владения на продаваемую квартиру (выписка из Реестра).

В некоторых ситуациях могут потребоваться дополнительные документы:

  • технический паспорт БТИ и кадастровый паспорт;
  • выписка об оплате коммунальных услуг;
  • выписка об имеющейся задолженности по коммунальным платежам или свидетельство об отсутствии таковой.

Как продать квартиру купленную на материнский капитал 

Существует несколько способов продажи недвижимости, купленной при содействии материнского капитала:

  1. Продажа при одновременной покупке новой квартиры.
  2. Обмен недвижимым имуществом.
  3. Совершить сделку купли-продажи на строящийся в данный момент дом.
  4. Продать жилье без покупки недвижимости с переводом полученных средств на счета детей.

Других вариантов для продажи, например, продажа с выводом средств на повседневные нужды, не предусмотрена. Сделки, игнорирующие такое правило, будут признаны недействительными.

В случае, если последующая после продажи приобретение жилой площади не планируется, то детские доли могут быть выделены и в других домах. Например, в доме бабушки и дедушки, перешедшем в собственность одному из родителей. При этом возможно и то, что такие доли в итоге будут меньше первоначальных долей.

В ипотеке

Иногда возникает необходимость продать квартиру, приобретенную в кредит через ипотеку. При этом полная выплата еще не была произведена. В таком случае для совершения сделки понадобиться получить согласие банка, выдавшего кредит на жилье.

Без получения одобрения кредитной организацией сделка может быть признана незаконной.

В случае наличия в семье несовершеннолетних детей понадобится приобрести согласие попечительского совета, находящегося по месту проживания семьи. Это необходимо для подтверждения факта наличия законной доли несовершеннолетнего ребенка в данной квартире.

После получения всех разрешения можно приступать к поиску покупателя, который согласиться приобрести недвижимость с обременениями. При этом нужно учитывать, что стоимость такой квартиры по статистике ниже рыночной стоимости почти на 10%.

При наличии покупателя схема продажи может быть такой:

  • покупатель зачисляет средства в банк и полностью погашает ипотечный кредит продавца;
  • покупатель подписывает договор с банком, по которому оставшаяся часть платежей переходит к нему, а с продавца снимаются любые задолженности по ипотеке;
  • продавец самостоятельно погашает ипотечный кредит, в следствие чего квартира снимается с обременений и может быть продана.

В любом случае продажа квартиры в ипотеке является возможной.

При разводе

В случае развода материнский капитал не может быть разделен. При расторжении брака все средства остаются в распоряжении у владельца сертификата. В основном, у матери ребенка.

При приобретении жилой площади и оплате ее части материнским сертификатом квартира будет поделена на некие доли. Обычно эти доли равны у мужа, жены и минимум двоих детей.

При разводе супруг может претендовать только на свою долю в квартире и имеет право ее продать. Обычно продажа производится второму супругу после выплаты компенсации.

В случае возникновения желания продать долю третьему лицу понадобиться разрешение попечительского совета. По статистике органы опеки действуют в интересах детей. Поэтому совершить подобную сделку будет крайне проблематично.

Однако при продаже квартиры полностью и последующем разделе имущества разрешение может быть получено. Конечно, при условии покупки новой жилплощади, в которой будут проживать дети с одним из супругов.

Без выделения долей детям

Продать квартиру, приобретенную на материнский сертификат, без последующего выделения детской доли в приобретенном жилье невозможно. Такие действия будут признаны нарушением прав детей, не достигших совершеннолетия.

Попытки совершения подобной сделки повлекут за собой проверки со стороны прокуратуры и попечительских органов.

Поэтому единственный законный вариант проведения сделки – продать квартиру и выделить детские доли в новом приобретенном жилье.

Какие трудности могут возникнуть

Квартиры, полученные с участием материнского сертификата тем или иным образом, могут скрывать риски для будущих владельцев. Это связано с детскими долями при оформлении сделки. Любое нарушение процедуры может повлечь аннулирование договора и признание сделки недействительной.

Особую опасность представляют собственники, заранее не выделившие детские доли в продаваемой и покупаемой квартире. При обнаружении такого факта сделка также будет аннулирована.

Поэтому при приобретении недвижимости у семьи с двумя или более детьми, следует уточнить:

  • была ли оплачена часть стоимости жилплощади с участием материнского капитала;
  • узнать, не совершается ли сделка в обход действующему закону;
  • в случае проведения сделки без использования материнского капитала рисков для покупателя будет меньше.

Очевидно, что в сложной ситуации при продаже жилья, часть которого приобретена на мат капитал,  оказываются в большей степени покупатели. Для них существует риск аннулирования сделки даже при прошествии нескольких лет. Однако риски есть и у продавца. Особенно, если дело дойдет до прокуратуры и органом защиты детей.

Таким образом, продажа квартиры или дома, приобретенного с привлечением средств из материнского сертификата, возможна при соблюдении определенных условий и требований.

То есть продать дом и купить другую квартиру возможно, если:

  • получить дозволение в органах опеки по месту жительства;
  • подготовить все необходимые документы;
  • совершить сделку, следуя закону.

По сути, основная проблема таких сделок в обязательстве собственника предъявить гарантии того, что имущественные права детей не будут нарушены при перепродаже жилья.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Как в 2018 году продать квартиру, купленную на материнский капитал

Самое популярное направление распоряжения средствами материнского капитала — это улучшение жилищных условий, и прежде всего — покупка квартиры.

Однако со временем у семьи может возникнуть необходимость в продаже купленного жилья (например, в связи с переездом в другой район, приобретением новой квартиры или дома и т.д.).

Так как по закону жилье, приобретенное с использованием сертификата, должно быть оформлено в общую собственность супругов и детей, последующую его продажу можно провести только при соблюдении ряда условий, в частности — после получения разрешения органов опеки и попечительства (ООиП).

Чтобы такая сделка была законной, после ее завершения детям необходимо выделить равнозначные доли в другом жилом помещении или (по согласованию с органами опеки) перечислить полученные от продажи средства (в размере стоимости детской доли в отчуждаемом жилье) на банковский счет, открытый на имя детей.

Фото pixabay.com

Условия продажи жилья, купленного на маткапитал

В федеральном законе № 256-ФЗ о дополнительных мерах поддержки семей с детьми нет никаких указаний о том, что продажа жилья, приобретенного на маткапитал, запрещена.

То есть купленным имуществом семья может распоряжаться в дальнейшем в соответствии с общими требованиями существующего законодательства (иными словами, на общих основаниях).

Однако поскольку приобретение квартиры за средства материнского капитала допускается только с обязательным условием оформить ее в общую собственность всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей, то продать приобретенное жилье можно в любой необходимый момент только при соблюдении ряда дополнительных условий:

  • Если кому-то из собственников еще не исполнилось 18-ти лет, то продать квартиру можно будет только после получения разрешения от органов опеки.Главным требованием к продаже жилья, приобретенного на маткапитал, является сохранение прежних жилищных условий в новом жилье или их улучшение. Поэтому за детьми младше 18 лет должно остаться право на доли, равнозначные выделенным в отчужденной квартире. За соблюдением этого условия следят органы опеки.
  • Когда все члены семьи — совершеннолетние, для заключения сделки достаточно согласия всех собственников.

Если купленная на материнский капитал квартира не обременена ипотекой, для ее продажи с несовершеннолетними собственниками достаточно получить только одобрение отдела опеки. В противном случае также необходимо получить разрешение банка на осуществление подобной сделки.

Разрешение органов опеки на продажу жилья с материнским капиталом

Программа семейного капитала распространяется на детей, которые были рождены или усыновлены после 01.01.2007 года. Это значит, что среди собственников жилья, вероятнее всего, будут и несовершеннолетние дети.

Именно поэтому продажа такой квартиры осуществляется только послесогласия ООиП. Чтобы получить его, родителям необходимо доказать, что права и интересы детей при продаже квартиры не будут ущемлены (согласно ч. 4 ст. 60 СК РФ, ст.

28, 37 ГК РФ, а также положениям ст. 21 закона об опеке).

Органы опеки пристально следят за проведением подобных сделок. Их главная задача — избежать ситуаций, в которых дети могут потерять или ухудшить свои имущественные права.

Соблюдение имущественных прав детей в результате сделки по продаже купленной квартиры могут обеспечиваться четырьмя основными способами:

  1. приобретение на средства, полученные от продажи квартиры, нового жилья с выделением в нем равнозначных долей детям (в некоторых случаях возможна покупка жилья меньшей площади);
  2. наделение детей равнозначными долями в уже имеющемся жилье без покупки нового;
  3. перечисление средств, полученных от продажи квартиры, в размере, эквивалентном стоимости детских долей, на банковские счета, открытые на имя детей (без необходимости приобретать новое жилье или выделять доли в уже имеющемся);
  4. комбинация вышеуказанных вариантов (например, когда ребенок нуждается в дорогостоящем лечении, часть средств от продажи квартиры по согласованию с органами опеки можно использовать с открытого на имя ребенка банковского счета, при этом детям все равно будут выделяться доли в приобретаемом или уже имеющемся жилье).

Чтобы получить разрешение, необходимо обратиться в ООиП с предоставлением следующих документов:

  • паспорта заявителей;
  • свидетельства о рождении всех детей;
  • заявление законных представителей детей на их участие в предстоящей сделке;
  • документы на квартиру (выписка из ЕГРН с указанием всех собственников жилья, включая несовершеннолетних детей);
  • предварительный договор об отчуждении (продаже) квартиры с указанием цены сделки;
  • иные документы по требованию работников органов опеки.

Когда можно продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Разрешение органов опеки на продажу жилья выдается только при условии, что она приведет к сохранению имущественных прав ребенка. Срок действия данного документа не определен на законодательном уровне. В каждом субъекте Российской Федерации действуют свои правила, и четких регламентов работы органов опеки на федеральном уровне нет.

  • Как правило, разрешение ООиП на продажу квартиры действует в течение трех месяцев.
  • После получения разрешения согласно письму Минобразования от 20 февраля 1995 года № 09-М родители должны предоставить органам опеки не позднее чем через месяц копию заключенного договора о продаже квартиры. Если этого не сделать в установленный срок, то согласие ООиП придется получать повторно.
  • Без действующего документа-распоряжения от органов опеки и правильно составленного договора купли-продажи Росреестр откажет в регистрации сделки с участием имущества несовершеннолетних детей.

Налог с продажи квартиры, купленной с использованием материнского капитала

Согласно п. 3-4 статьи 217.

1 Налогового кодекса (НК) РФ, при отчуждении квартиры, приобретенной по договору купли-продажи или договору долевого участия (ДДУ), которая находилась в собственности менее 5-ти лет (или менее 3-х лет, если жилье было оформлено в собственность до 1 января 2016 года), необходимо уплатить подоходный налог (НДФЛ).

Однако сумму облагаемого налогом дохода можно уменьшить на размер материнского капитала (в 2018 году составляет 453 тыс. рублей) согласно открытому письму Минфина от 10 июля 2014 г. № 03-04-07/33669.

Средства материнского капитала, полученные в результате его реализации, считаются доходом налогоплательщика, который освобождается от уплаты подоходного налога согласно п. 34 ст. 217 НК РФ. А направление средств сертификата на покупку недвижимости является его расходами на приобретение имущества.

Поэтому вместо использования имущественного налогового вычета налогоплательщик может уменьшить сумму налогооблагаемых доходов на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Порядок продажи квартиры, купленной с использованием материнского капитала

После того, как будет получено разрешение ООиП на продажу квартиры, отчуждение жилья должно быть проведено по одной из двух схем:

Если покупка нового жилья не планируется, то выделить доли детям можно в жилье, собственниками которого являются родственники (например, бабушки или дедушки).

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и купить другую?

Если родители или опекуны собираются оформить в собственность детей доли в новом жилье, равнозначные долям в отчуждаемой квартире, процедуру можно провести двумя разными способами:

  1. Одновременные покупка и отчуждение. В этом случае подписываются два предварительных договора купли-продажи жилплощади, и в последнем дети сразу указываются как новые собственники.По соглашению сторон выполнение обязательств по заключению основного договора с соблюдением условий, предусмотренных предварительны договором, может быть обеспечено задатком (часть 4 статьи 380 ГК РФ). Однако делать этого не рекомендуется, так как окончательное решение зависит от органов опеки и попечительства.
  2. Покупка квартиры с использованием заемных средств. В этом случае допускается сначала оформить недвижимость в собственность родителей, при условии, что в ООиП будет предоставлено нотариально заверенное обязательство выделить доли детям после погашения кредита. Затем в отдел опеки предоставляются все необходимые документы и заявление на получение разрешения на продажу жилья.

В некоторых случаях детям могут быть выделены доли меньшего размера. Это возможно, если:

  • Стоимость за квадратный метр в новом жилье выше, чем в старом. Для этого нужно получить от оценщика справку о стоимости 1 м2 в продаваемом и приобретаемом жилье. Тогда ребенку можно будет выделить долю, эквивалентную старой по стоимости (а не по площади).
  • Площадь нового жилья больше, чем старого, и выдел будет происходить в соответствии с количеством квадратных метров (например, если до продажи в квартире площадью 40 м2 ребенку была выделена четвертая часть — 10 м2, то в новой квартире площадью 60 м2 эти же 10 м2 в долевом выражении будут составлять только одну шестую часть, то есть доля уменьшается).

Как продать жилье, купленное на маткапитал, без выделения долей?

Обязательное условие при покупке жилья на средства материнского капитала — выделение долей каждому члену семьи (супруги и дети).

В некоторых случаях, когда на момент перечисления средств маткапитала невозможно оформить доли в собственность детей, оформляется нотариальное обязательство, которое должно быть исполнено в установленный законом срок (не позднее 6 месяцев после перечисления денег из ПФР или после устранения обстоятельств, которые не позволяют выделить детские доли на момент осуществления сделки).

Однако технически продажа квартиры, приобретенной на материнский капитал, может быть проведена в любой момент — даже до истечения этих 6 месяцев, когда доли детям еще не выделены.

В таком случае сделка может быть признана недействительной, при этом родителей могут привлечь к ответственности за обналичивание материнского капитала (мошенничество со средствами государственного бюджета).

Чтобы этого избежать, при продаже квартиры нужно выполнить все формальные процедуры:

  1. выделить доли всем членам семьи (детям и супругу при наличии) в купленном жилье;
  2. получить разрешение органов опеки на его продажу;
  3. продать жилье в установленные сроки действия разрешения;
  4. выполнить условия органов опеки после продажи квартиры:
    • выделить доли в новом жилье (вновь приобретаемом или уже существующем);
    • положить деньги на счет, открытый на имя детей.

Фактически при условии размещения полученных с продажи квартиры денежных средств (в размере стоимости отчуждаемой детской доли) на счетах несовершеннолетних детей с разрешения органов опеки продать приобретенное жилье можно без необходимости повторного выделения долей, однако возможность использования денег на банковском счете детей также будет ограничиваться ООиП.

На имя ребенка можно открыть как обычный банковский счет, так и вклад (куда будут начисляться проценты). Распорядиться полученными с продажи жилья средствами можно двумя способами:

  1. деньги с такого счета или вклада могут быть потрачены родителями в интересах детей (для этого также необходимо согласие органов опеки и самого ребенка, которому уже исполнилось 14 лет);
  2. либо это сделают сами дети по достижении совершеннолетия (после 18 лет).

Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом?

Чтобы продать квартиру, купленную на маткапитал, ипотека на которую еще не погашена, необходимо дополнительно получить согласие банка на проведение такой сделки.

Важно понимать, что на момент продажи жилья, которое находится в залоге у кредитной организации, доли несовершеннолетним все равно должны быть выделены (в другом жилье). Если это требование не выполнено, возможность оспаривания сделки значительно увеличится. Позаботиться об этом нужно до того, как будет подписан предварительный договор.

После выделения долей и получения разрешения в ООиП продажу можно будет провести по одной из схем:

  • Часть суммы, предоставленной покупателем, будет направлена на погашение кредитных обязательств продавца.
  • По согласованию с банком права и обязательства по ипотечному договору продавца будут переведены на покупателя.
  • Продавец выплачивает оставшуюся часть кредита, с жилья снимаются все обременения, и оно переходит в собственность покупателя.