Как продать свою долю в приватизированной квартире

Продать долю в приватизированной квартире: схема и документы

Продажа доли в приватизированной квартире осуществляется по общему правилу о прекращении совместного права собственности на имущество.

При достижении всеми владельцами квартиры консенсуса проблем не возникнет, а единое помещение может быть продано. Но как быть, если сожители не собираются выселяться из квартиры и являются противниками продажи части недвижимости? Как избежать возможных проблем при отчуждении своей доли?

Продажа приватизированной квартиры

Одним из преимуществ приватизации недвижимости является получение права на распоряжение ею. Это правомочие позволяет решать юридическую судьбу помещения, отчуждать его, передавая в собственность другим лицам, или иным образом распоряжаться квартирой.

Можно ли продать долю в неприватизированной квартире? На этот вопрос законодательство даёт однозначный и решительный ответ: нельзя. Прежде чем имущество продать, необходимо получить право на распоряжение им, определившись при этом с долями. Когда имущество приватизировано, можно заниматься отчуждением квартиры или её части, не нарушив при этом прав сожителей.

Переход права владения жильём от государства к частным лицам, проживавшим в квартире и участвовавшим в приватизации, предполагает отнесение такой недвижимости к общей собственности. Подтверждающим документом-основанием является свидетельство о регистрации имущества в Росреестре.

Собственники могут поделить помещение по договорённости: в равных долях, без определения частей или в любых других пропорциях.

Распоряжаться жильцы могут своими долями по личному усмотрению, но, в отличие от режима единоличного владения, существуют следующие ограничения:

  • сделки, предметом которых выступает квартира, могут проводить владельцы, только приняв общее решение (это касается и капитального ремонта, и продажи, и мены);
  • отказ одного из собственников автоматически запрещает заключать соглашение об изменении юридической или фактической судьбы недвижимости и остальным;
  • в случае отчуждения своей части первыми претендентами на её покупку должны быть участники долевой собственности.

Если все собственники хотят продать квартиру, совместно сделать это просто.

Как продать приватизированную квартиру?

Схема действий следующая:

  • получение нотариально подтверждённого разрешения от других владельцев на осуществление сделки;
  • поиск покупателя и составление договора в установленном порядке;
  • внесение нового собственника в Реестр недвижимости;
  • раздел денег в зависимости от долевого участия.

Это самый простой вариант. Но что делать, когда один из собственников не желает больше владеть квартирой, а продавать её другие не соглашаются? Эта ситуация несколько сложнее, но всё же существуют механизмы, когда один из участников может продать свою долю.

Продажа недвижимости допускается только в случае возможности распоряжаться ею. Для этого квартира должна быть приватизирована, далее можно осуществлять законные сделки.

Продажа доли в квартире

Каждый совладелец имеет право прекратить совместное владение и потребовать свою долю у иных собственников. Таким образом, режим общей собственности для остальных не прекращается.

Владельцы имущества, пребывающего в совместной собственности, для начала должны определиться с долями, которые полагаются каждому из них. Раздел осуществляется на основании соглашения, а также в судебном порядке. Совладелец теряет права на недвижимость, когда его доля переходит в собственность иному субъекту.

Законодательством предусмотрено такое право совладельцев, как преимущественный выкуп доли другого участника, решившего её продать.

Как продать долю в приватизированной квартире?

  1. Лицо, желающее продать свою часть недвижимости, обязано уведомить в письменном виде остальных собственников. Цена и другие важные условия должны быть такими же, как и для других покупателей.
  2. В течение месяца уведомлённые совладельцы должны принять решение о возможности покупки части имущества.
  3. Если желающих приобрести её нет, то продавец может начать поиск покупателя на свою часть квартиры. Не нужно ждать месяц в случае, если поступили письменные отказы от приобретения части квартиры от всех собственников.
  4. Заключается соглашение о продаже доли квартиры.

Условие об уведомлении актуально и для заключения сделок по обмену имущества.

Если продавец нарушил требование об извещении совладельцев, на него в трёхмесячный термин может быть подано исковое заявление с жалобой на то, что права других собственников нарушены. При этом истец приобретает преимущественное право на заключение с ним сделки купли-продажи. Уступать кому-нибудь другому преимущественное право на покупку запрещено.

Для продажи части квартиры понадобится следующий пакет документации:

  • правоустанавливающие документы;
  • технические сведения;
  • соглашение о сделке купли-продажи;
  • данные из домовой книги;
  • соглашения об определении частей;
  • документ об отсутствии долгов за предоставленные коммунальные услуги;
  • письма-уведомления долевых участников и их ответы.

Регистрация права собственности нового владельца происходит на основании:

  • справки-выписки о жильцах, которые остаются собственниками квартиры;
  • кадастровой стоимости жилой площади;
  • заявления от нового собственника о постановке его на учёт;
  • квитанции, подтверждающей оплату государственной пошлины.

Как продать свою долю, чтобы предупредить возможные претензии? Нужно всё тщательно документировать. Сохранить уведомления о вручении писем, а также ответы на них.

Отказы других лиц рекомендуется заверить у нотариуса.

Трудности могут возникнуть, если один из совладельцев несовершеннолетний. Все сделки с квартирой в этой ситуации необходимо согласовывать с попечительными или опекунскими органами. В противном случае есть риск, что сделку признают незаконной.

Правило согласования с органами власти не действует в случае увеличения доли несовершеннолетнего.

Если планируется продажа квартиры, где есть дети или при желании продать долю ребёнка, это можно сделать только при получении согласия попечительского совета.

В этом случае должны быть такие гарантии:

  • ребёнок будет иметь равную или большую часть недвижимости в новом жилье;
  • или несовершеннолетнему будет выделены денежные средства за его долю квартиры и положена на депозит до достижения 18 лет.

Продажа части недвижимости в любом случае – довольно сложный процесс, так как он требует не только согласования с совладельцами, но и в некоторых ситуациях для осуществления сделки необходимо разрешение органов власти.

Отчуждение доли без согласия совладельцев

Не всегда совладельцы идут навстречу и готовы дать письменные ответы на уведомление долевого участника, желающего продать свою часть. Случаются ситуации, когда собственники уклоняются от писем, тем самым делая сделку невозможной.

Как быть в такой ситуации, когда не хочется упустить покупателя, а выполнить требования законодательства не выходит?

  1. Одним из вариантов является договор дарения, так как на эту сделку условия предупреждения остальных совладельцев не распространяется.
  2. Передача части квартиры в счёт долга.
  3. Принудительный выдел доли.

Все вышеперечисленные способы являются вполне законными, но проводить их необходимо при строгом соблюдении требований к сделке. Совладельцы квартиры могут обратиться в суд с целью оспорить её легитимность.

Дарение

Договор дарения представляет собой сделку, результатом которой является безвозмездный переход права собственности от дарителя к одаряемому. Субъектами такого договора могут быть и физические, и юридические лица.

Основными ключевыми условиями осуществления дарения части недвижимости являются:

  • полная дееспособность субъектов (одаряемое лицо может быть и несовершеннолетним, и ограниченно или полностью недееспособным, в таком случае необходимо участие законного представителя такого субъекта);
  • письменная форма;
  • указание в соглашении всех проживающих в квартире лиц и тех, кто может на неё претендовать;
  • размер площади, переходящий к новому владельцу;
  • условия передачи;
  • если даритель состоит в браке, необходимо нотариальное согласие супруга.

При совершении сделки, когда дарится не квартира полностью, а лишь её часть, нужно обратиться к нотариусу. Он выступает гарантом того, что договор заключён при отсутствии принуждения, добровольно и на условиях безвозмездной передачи собственности.

Присутствие нотариуса также необходимо, если все долевые владельцы недвижимости подарят свою часть, в результате чего выгодоприобретателю достанется жильё полностью.

Передача недвижимости является завершённой после регистрации прав на неё в Росреестре. После получения необходимых документов и занесения нового владельца в базу собственников жилья он приобретает право распоряжения своей частью квартиры, может вписывать туда других лиц, отчуждать имущество и совершать другие юридически значимые действия.

Дарение недвижимости облагается подоходным налогом в общепринятом размере — 13% от стоимости имущества. Ближайшие родственники дарителя, которым переходит недвижимость, освобождены от уплаты налога. Такими родственниками являются дети, в том числе, приёмные, супруг (-а) дарителя и родители.

В договоре часто занижается цена квартиры с целью уменьшить налог. Этого делать не рекомендуется, так как в спорной ситуации доказать что-либо будет очень трудно.

Есть и несколько иной вариант передачи имущества. Можно подарить лишь часть своей доли. Далее покупатель становится одним из совладельцев и имеет такое же преимущественное право выкупа, как и другие жильцы квартиры. Остальная часть доли продаётся по обычной процедуре.

Договор дарения является легальным инструментом в случае нежелания продавать свою часть совладельцам. Необходимо правильно его оформить и тогда к дарителю не сможет возникнуть претензий.

Передача имущества в счёт погашения долга

Право собственности на долю прекращается, когда один из совладельцев имеет долг перед другим лицом. Кредитор имеет право потребовать прекращения прав должника на собственность. В таком случае кредитор становится владельцем доли имущества.

Кроме того, если выделить часть имущества невозможно или другие совладельцы отказываются предоставить её кредитору, они вправе выкупить имущество должника в счёт уплаты долга.

По решению судебного органа доля имущества может быть продана путём проведения публичных торгов.

Как эту схему правильно оформить?

  1. Владелец доли берёт в долг некоторую сумму у лица, которое согласно купить квартиру. Составляется договор, где указывается, что деньги были взяты под залог квартиры.
  2. Долг вовремя не возвращается.
  3. Займодатель требует назад свои средства и получает часть квартиры в счёт погашения.

Это легальный способ переходы собственности другому лицу. Таким субъектом может быть и банковский орган, выступающий в качестве залогодержателя. Для этого заключается соглашение о передаче части квартиры в ипотеку.

Банк после установленного срока возвращения долга требует деньги.

Квартира к залогодержателю переходит даже в случае, когда это единственное место для проживания лица, при условии, что сумма долга более пяти процентов стоимости жилья в ипотеке и период просрочки превысил три месяца.

Схема передачи имущества под залог является достаточно распространённой и выгодной, хотя она и требует некоторых издержек на оформление ипотеки.

Принудительный выдел

Ещё одним законным вариантом отчуждения своей доли является требование собственника о выделе его части. Такое право закреплено Гражданским кодексом. Владелец доли может его осуществить посредством обращения в суд.

Так как квартира является имуществом неделимым, то обычно заявителю выделяется количество метров пропорционально его части в общем владении. После определения площади, принадлежащей истцу, он имеет право на взыскание денежных средств с совладельцев за выкуп его доли.

В ситуации, когда часть имущества незначительна и владелец не имеет интереса к ней, суд своим актом может без согласия собственника принудить его отдать недвижимость сожителям. Тогда он также претендует на денежную компенсацию.

Таким образом, принудительный выдел может проводиться как с согласия собственника, так и без.

Процедуру усложняют следующие факторы:

  • обязательно определение кадастровой стоимости жилья;
  • порядок компенсации и срок её выплаты зависят только от добросовестности совладельцев.

Принудительный выдел является правом собственника части квартиры. Для этого он должен обратиться в суд и потребовать денежную компенсацию за свою долю.

Источник: https://ZhiloePravo.com/vopros/prodazha/doli-privatizirovannoj-kvartire.html

Продажа доли в приватизированной квартире, особенности продажи доли ребенка

Приватизация муниципальной или государственной жилплощади подразумевает переход права собственности на недвижимость гражданам, которые проживают в ней на законных основаниях.

Каждый из жильцов имеет право на получение своей доли в помещении, но может и отказаться от него.

Это правило зачастую приводит к тому, что одна квартира приватизируется сразу на нескольких собственников, при этом они могут, быть родственниками или не иметь семейных связей друг с другом.

После приватизации владелец жилплощади может распоряжаться ею по своему усмотрению, это правило распространяется и на тех, кто имеет лишь долю в квартире или доме.

Наличие совладельцев накладывает определенные ограничения на права собственности. Продажа доли в приватизированной квартире должна проходить с учетом правила преимущественной покупки и соблюдать его.

Общая долевая собственность

Определение общей собственности дано в статье 244 Гражданского кодекса РФ. Согласно этому нормативному документу общей собственностью считается имущество, которое принадлежит одновременно двум или более лицам. Собственность может общей долевой или совместной.

Совместная не подразумевает выделения долей каждого, она практикуется при оформлении недвижимости на супругов.

В случае же с приватизацией применяется оформление общей долевой собственности, что позволяет наделить каждого участника частью жилплощади и дать ему право ею распоряжаться.

Граждане, которые владеют жилплощадью на основании общей долевой собственности, получают не только права, но и обязанности, ответственность за которые соразмерна части имущества. Документально доли выражаются дробью, например, ½ или ¼.

Оформляя в собственность ранее неприватизированное жилье, участники должны учитывать, что разделение помещения производится на основании равенства гражданских прав. Каждый гражданин получит равную долю, независимо от возраста. Размер долей может пересматриваться при появлении новых владельцев.

Права собственников

Наличие нескольких владельцев часто порождает конфликты в части реализации прав и возложения обязанностей. При решении споров ориентироваться следует на Гражданский кодекс, который четко регламентирует взаимоотношения граждан, обладающих общей долевой собственностью. Каждый хозяин доли имеет право:

  1. Владеть приватизированной жилплощадью.
  2. Эксплуатировать ее.
  3. Распоряжаться ею по своему усмотрению.

Каждый пункт осуществляется с учетом прав и интересов других совладельцев. Это вовсе не означает, что все свои действия надо предварительно согласовывать с другими дольщиками, но следует уважать их и соблюдать нормы Жилищного кодекса, что позволяет существовать совместно бесконфликтно.

Долевая собственность подразумевает, что каждому из владельцев принадлежит какое-то количество метров в квартире.

При этом он может иметь выделенную комнату или даже несколько, но есть и общая территория, пользоваться которой могут все. Кухня, ванная, санузел, прихожая – места общего пользования, никто не может запрещать к ним доступ или владеть этими комнатами безраздельно.

Процедура продажи доли

Владелец доли может распоряжаться ею следующим образом:

  1. Дарить.
  2. Делать предметом залога.
  3. Завещать.
  4. Продавать.

Из всех указанных только продажа имеет отличительные особенности от стандартной процедуры. По закону собственник обязан предварительно получить согласие остальных дольщиков на проведение данной операции. На практике это выглядит следующим образом:

  1. Составляется уведомление о продаже доли для каждого совладельца квартиры отдельно.
  2. Уведомление вручается владельцам долей.
  3. В течение 30 дней ожидается ответ. Каждый из соседей может заявить о своем желании выкупить долю или отказаться от преимущественного права. Отсутствие ответа приравнивается к отказу.

Если никто из совладельцев не захочет выкупать часть, можно начинать поиск покупателя на общих основаниях.

Уведомление о продаже

При продаже доли одним из главных документов считается уведомление совладельцам. Эта бумага обязательна для проведения процедуры отчуждения жилплощади путем продажи. При возникновении конфликтных ситуаций именно она дает возможность доказать, что нарушений в процессе проведения сделки не было. Отсутствие уведомления позволит оспорить продажу в судебном порядке.

Обладатели иных долей в недвижимости могут принимать решение самостоятельно о необходимости выкупа продаваемой части или отказа от нее.

Конечно, мало кто желает обрести новых соседей, тем более, не зная, кем они будут, и удастся ли с ними найти общий язык.

Но не каждый желающий имеет финансовую возможность реализовать право на покупку, поэтому продажи доли нередко сопровождается обострением отношений между совладельцами.

Важно, чтобы цена продажи для соседей не отличалась по сумме от реализации чужим людям. Выявление данного факта может свидетельствовать о заведомом обмане и нарушения преимущественного права покупки.

Правильно составленный текст уведомления снимает с продавца большую часть возможных проблем. Уведомительная часть документа должна содержать следующие сведения:

  1. ФИО продавца, адрес его регистрации и паспортные данные.
  2. Сведения о намерении продать свою часть имущества.
  3. Размер доли, в тех показателях, которые были поставлены в официальных документах при приватизации.
  4. Адрес, по которому находится квартира, доля в которой подлежит реализации.
  5. Цена, выставленная за продаваемую часть, в цифрах и прописью.
  6. Кадастровый номер недвижимости.
  7. Основания, на которых доля была получена в собственность – договор приватизации, дарения, мены, продажи или вступление в наследство.
  8. Данные документа, подтверждающий право владения – серия, номер, дата выдачи и т.д.
  9. Предложение о преимущественном праве выкупа.
  10. Предупреждение о том, что в случае отказа или отсутствия ответа жилплощадь будет реализована третьим лицам.

В уведомлении можно прописать, что торг по поводу стоимости доли не уместен, а отсрочка или рассрочка платежа не рассматривается.

Оформление

Уведомление – один из немногих юридических документов, который с легкостью можно составить самостоятельно. Оно не требует особой подготовки или специальных знаний. Имея под рукой образец, несложно написать индивидуальный документ со своими данными.

Данный документ составляется в условно произвольной форме. Для него не существует специализированных бланков, но основные критерии оформления следует соблюдать. Уведомление должно выглядеть следующим образом:

  1. В верхнем углу прописываются данные получателя – ФИО сособственника, адрес его проживания.
  2. По центру листа название бланка.
  3. Затем идет основной текст.
  4. В конце документа ставится подпись лица, составившего уведомление, ее расшифровка и дата написания.

Внешний вид документа несложен, главное – его содержание, а также правильность вручения.

Сроки

По закону совладельцы жилой площади должны дать ответ на письменное предложение продавца в течение 30 дней.

Отсчет периода начинается с момента получения уведомления. Дата вручения должна иметь документальное подтверждение, что подразумевают особую форму его вручения.

Уведомление должно быть вручено иным собственником любым удобным способом, каких-то специальных указаний на этот счет в законе нет. Но исходя из сложившейся практики, выработано несколько основных методик передачи уведомительного бланка:

  1. Лично под подпись. Такой способ подойдет в тех случаях, когда совладельцы знают о намерениях продавца и не имеют ничего против них. Бланк составляется в двух экземплярах – один отдается соседу, а на втором он проставляет подпись о получении и ставит дату, когда документ был вручен.
  2. Почтовым отправлением. Такой метод наиболее приемлем и особенно удобен в тех случаях, когда совладельцы не желают ставить подписи о получении документов в руки.

Отправляя бланк по почте, важно оформить опись вложений, которая заверяется почтовым работником, и оплатить заказную пересылку с уведомлением о дате вручения. Эти квитанции позволят доказать факт вручения.

Совершение сделки

Вне зависимости от того, станет ли покупателем доли совладелец недвижимости или человек со стороны, процедура оформления сделки не меняется.

Для перехода к непосредственной продажи части имущества следует иметь на руках полученные от соседей отказы от участия или согласие на покупку. Идеальным вариантом считается оформление данных бумаг посредством нотариального заверения.

Если ни того ни другого бланка получено не было, ответ автоматически считается отрицательным, главное – выждать положенное время и не предпринимать ходов раньше.

Процесс передачи прав на часть жилплощади выглядит следующим образом:

  1. Составляется договор продажи.
  2. Соглашение заверяется у нотариуса.
  3. Подписывается акт приема-передачи жилья.
  4. Производится государственная регистрация перехода права собственности.

Идеальное течение сделки может быть нарушено судебными разбирательствами, назначением экспертных процедур по уточнению правильности выдела долей.

Обращение к нотариусу

С середины 2016 года в силу вступил закон, согласно которому все сделки по продаже долей в недвижимости должны предварительно заверяться нотариально. Без этого Росреестр не проведет госрегистрацию прав собственности.

Нотариальное заверение обязательно в сделках как между родственниками, так и между чужими людьми, никаких исключений в законодательстве нет.

Даже если доля передается совладельцу, который вследствие покупки будет единственным владельцем жилплощади, без заверения не обойтись.

Нотариус обязан защищать интересы собственников, а его участие в продаже сводится к тому, что он дает оценку действиям сторон, исключая возможность давления, шантажа или обмана.

Стороны могут составить договор купли-продажи самостоятельно, а затем заверить его либо обратиться к нотариальному работнику с просьбой о помощи в написании соглашения.

Обращение в Росреестр

Договор купли-продажи фактически является основанием для перехода прав собственности. Но его могут дополнять следующие документы:

  1. Расписки о получении денежных средств.
  2. Акты приема-передачи жилья.

И тот и другой документ рекомендован к составлению, дабы исключить в будущем возможность судебного оспаривания совершенных действий.

Заключительным этапом сделки является государственная регистрация недвижимости, а точнее, доли в ней. Покупатель действует единолично, продавец на этом участке оформительной процедуры уже не понадобится. Для госрегистрации нужно:

  1. Собрать пакет документов, требуемый в Росреестре.
  2. Написать заявление на проведение процедуры.
  3. Оплатить госпошлину за оформление.

Все эти бумаги отдаются специалисту Росреестра или МФЦ. Перерегистрация производится в течение 10 дней.

Особенности реализации доли ребенка

Дееспособные граждане могут распоряжаться своим имуществом, даже если этого всего доля в жилой недвижимости, по своему усмотрению. Но если при продаже части жилья затрагиваются интересы несовершеннолетних, то процедура мгновенно усложняется.

Защита прав несовершеннолетних это приоритетная задача родителей, но в случае с отчуждением недвижимости действия взрослых согласовываются с органами опеки и попечительства. Представители этой организации должны следить за тем, чтобы взрослые умышленно или ненамеренно не лишили ребенка его законных прав. Поэтому, когда речь идет о продаже доли несовершеннолетнего, потребуется:

  1. Согласие от родителей или опекунов.
  2. Разрешение от органов опеки.

Важно, чтобы в результате сделки ребенок не остался без своей законной части недвижимости.

Согласие родителей

Продажа доли несовершеннолетнего, прежде всего, согласовывается с его родителями, а если таковых нет, то с официальными опекунами.

Чаще всего именно они и выступают инициаторами продажи и потому они априори согласны с производимыми действиями. Но как бы ни было принято решение важно, чтобы согласие было выражено на бумаге.

Этот документ составляется произвольно, главное, чтобы в нем прописывались:

  1. Сведения о ребенке, владеющим частью жилья.
  2. Информация о принадлежащем имуществе, с указанием адреса и размера доли.
  3. Данные о родителе.
  4. Согласие на продажу собственности.

Согласие не обязательно к нотариальному заверению, но сделать это можно добровольно. Даже удостоверенная нотариусом бумага о разрешении родителей продать имущество мало что значит, без полученного от органов опеки согласия на продажу.

Разрешение органа опеки

Разрешение от органов опеки – обязательное условие при продаже доли несовершеннолетнего.

При его отсутствии сделка признается незаконной. Исключение составляют лишь те ситуации, которые приводят к увеличению части недвижимости ребенка.

Представители органов опеки и попечительства серьезно относятся к таким ситуациям и изучают причины, которые вынуждают взрослых продавать жилплощадь несовершеннолетних. Получить разрешение можно, если в результате производимых манипуляций:

  1. Будет приобретена иная недвижимость, а доля ребенка сохранится в том же размере или увеличится.
  2. Вырученные деньги пойдут на личный счет ребенка, которым он сможет пользоваться после достижения совершеннолетия.

Каждый случай уникален и индивидуален, но зная основы проведения процедуры продажи доли в жилом помещении со всеми возникающими трудностями можно справиться.

Образцы документов

Уведомление о продаже доли в квартире

Уведомление о продаже доли в квартире бланк

Акт приема передачи доли в квартире

Источник: https://pravo.estate/kvartira/privatizacija/prodazha-doli/