Содержание

Преимущества и недостатки взятия жилья в ипотеку

Каковы особенности приобретения жилья в ипотеку?

Приобретение квартиры в ипотеку – самый простой, а зачастую и единственный способ приобретения собственного жилья. Как гласит статистика, с годами объем ипотечного кредитования только растет. В 2012 году сумма выданных банками займов составила 1 028 947 миллионов рублей, в 2013 – 1 353 624 миллиона, а в 2015 – 1 762 523 (по данным сайта rusipoteka.ru).

Причин популярности у ипотеки немало.

Это и относительно низкая процентная ставка, и небольшие ежемесячные платежи по сравнению с обычным кредитом, и высокая вероятность одобрения со стороны банков, и, конечно, государственное регулирование ипотеки.

Кроме того, возможна господдержка определенных категорий граждан, решивших взять себе квартиру с использованием этого вида кредита

Плюсы и минусы ипотеки

По сравнению с другими способами покупки жилья ипотека обладает рядом достоинств:

  • Относительная доступность. Процент одобренных ипотечных кредитов выше, чем обычных потребительских, главным образом за счет того, что в данном случае появляется залоговое имущество – приобретаемая квартира. Банк может быть уверен, что в случае возникновения задолженности он всегда сможет взыскать потери.
  • Легкое решение финансового вопроса. Если просто копить на квартиру, то можно никогда не насобирать нужную сумму: цены на недвижимость растут даже в кризис, да и доходы среднего россиянина не столь велики, чтобы позволить себе откладывать каждый месяц достаточную сумму. Ипотека позволяет решить жилищный вопрос «здесь и сейчас». К тому же можно ее рассматривать как долгосрочную инвестицию – в первом случае деньги бы просто копились, а здесь они уходят «по назначению».
  • Небольшие ежемесячные затраты. Ипотека рассчитана на молодые семьи, у которых уровень дохода может быть не очень большой.
  • Несмотря на то, что выделяется крупная сумма, за счет низкой годовой процентной ставки и растянутости во времени можно подобрать оптимальную сумму ежемесячных платежей, которые не лягут тяжелым бременем на семейный бюджет.
  • Сниженные требования к доходу. Требований, предъявляемых к потенциальным заемщикам – минимум. Конечно, нужно собрать необходимый пакет документов, подтвердить свои доходы и т.д. Также нужно, чтобы приобретаемая квартира была юридически «чистой».
  • Однако требования к минимальному размеру дохода снижены, к тому же можно привлечь созаемщиков – их доход будет обязательно учитываться. Некоторые банки позволяют привлечь до 3-х созаемщиков. Так что вероятность одобрения ипотеки при привлечении дополнительных созаемщиков весьма высокая.
  • Возможность использования госсубсидий в качестве первоначального взноса или очередного ежемесячного платежа. К числу таких субсидий относится, конечно же, материнский капитал.
  • Возможность предоставления отсрочки по платежам. В случае, если плательщик испытывает временные затруднения по выплате кредита, то он может попросить от отсрочке или реструктуризации кредита. Обычно банки лояльно относятся к таким просьбам.

В то же время по сравнению с другими способами ипотека имеет некоторые недостатки, которые обязательно надо учитывать:

  • Сложность оформления. Несмотря на то, что требования к заемщикам снижены, нужно подготовить много документов на квартиру. И не каждая недвижимость пройдет банковскую проверку. Иногда отказывают вовсе без объяснения причины, и тогда надо искать новую жилплощадь. Это вызывает определенные задержки.
  • Необходимость наличия первоначально взноса. Как правило, банки требуют оплатить не менее 10% от стоимости квартиры.
  • Большая переплата. Несмотря на то, что платежи кажутся не очень большими, сумма переплаты за счет продолжительного кредитования может достигать 40%. Чтобы сократить расходы, можно гасить задолженность досрочно большими суммами.
  • Обязательное страхование. Если при взятии обычного кредита от страхования можно отказаться, то при ипотеке нужно обязательно застраховать жизнь и имущество.

Несмотря на минусы, которые, в сущности, присущи любому кредиту, ипотека остается самым быстрым и удобным способом получения средств для покупки квартиры

Варианты приобретаемого жилья

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните: Москва+7(499)350-80-59, Санкт-Петербург+7(812)309-94-01.

Законом предусмотрено несколько вариантов покупки жилья:

  1. на первичном
  2. и вторичном рынке.

В каждом случае нужно следовать своему алгоритму.

При покупке квартиры на вторичном жилье:

  • получить предварительное одобрение на ипотеку, чтобы знать, в какой ценовой диапазон укладываться;
  • найти подходящую квартиру и заключить с ее владельцем предварительный договор;
  • собрать документы на приобретаемую квартиру и предоставить их в банк для проверки;
  • когда банк даст одобрение, необходимо заключить основной договор купли-продажи недвижимости и сдать его на регистрацию, в договоре;
  • должно быть указано, что оплата производится за счет кредитных средств;
  • после регистрации нужно подойти со всеми документами в банк к своему кредитному инспектору;
  • он должен принять документы и отдать распоряжение на перечисление средств на расчетный счет покупателя;
  • в кассе покупатель должен передать полученные средства продавцу – наличными или переводом на его счет (в зависимости от условий договора).

Если же приобретается квартира в новостройке, то алгоритм здесь несколько иной:

  • получить предварительное одобрение на ипотеку;
  • подыскать подходящую новостройку и заключить с застройщиком договор участия в долевом строительстве;
  • зарегистрировать данный договор в Регистрационной палате;
  • с зарегистрированным договором и прочими документами подойти в банк к своему кредитному инспектору;
  • после одобрения всех документов банк самостоятельно переведет на расчетный счет застройщика необходимую сумму (всю или частично в зависимости от условий договора).

Специальные программы

Чтобы облегчить себе бремя выплат, можно воспользоваться некоторыми специальными государственными программами

Однако для участия в них необходимо соответствовать многим параметрам, и не всем получится ими воспользоваться. К таким программам относятся:

  • Военная ипотека. Она предназначена для военнослужащих и предусматривает сниженную процентную ставку и софинансирование Минобороны, т.е. в данном случае часть платежей будет погашать не заемщик, а государство.
  • Материнский капитал. Он выдается только тем семьям, в которых появился на свет второй ребенок. Средства капитала можно полностью или частично потратить на погашение задолженности по ипотеке, при этом не нужно дожидаться, пока ребенку исполнится 3 года. А вот если маткапитал используется в качестве первоначального взноса за квартиру, то трехлетний срок придется выдержать.
  • Ипотека с господдержкой. Такая ипотека предусматривает сниженную (до 11%) годовую ставку, увеличенный срок кредитования (до 30 лет вместо стандартных 20 лет), отсутствие комиссий, возможность оформления ипотеки без первоначального взноса и т.д. Такая ипотека доступна только для малоимущих, детей-сирот, инвалидов и других незащищенных слоев населения.
  • Оформление налогового вычета. На уплаченные проценты на следующий год можно оформить вычет. Для этого надо обратиться в налоговую инспекцию с предоставлением полного пакета документов. Данные средства не будут выданы заявителю на руки, их переведут в банк в счет уплаты задолженности. Таким образом, размер долга еще несколько уменьшится. Налоговый вычет на проценты по ипотеке можно оформить на три предшествующих года, если в этот период имелась официальная работа.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7(499)350-80-59, Санкт-Петербург +7(812)309-94-01 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Что такое ипотека — виды и условия кредитования в банках России, требования к заемщику и процесс получения

Каковы особенности приобретения жилья в ипотеку?

Обеспечить семью или детей жильем сложно, не имея средств для приобретения квартиры. Хорошо, когда вы располагаете достаточным объемом денег. Начиная поиск вариантов, необходимо знать, что такое ипотечное кредитование.

Покупателями могут выступать как физические, так и юридические лица. При отсутствии необходимой суммы стоит рассмотреть разные варианты привлечения финансовой помощи.

Что такое ипотека, каковы особенности приобретения и залога жилья и коммерческой недвижимости, условия процентных ипотечных займов, узнайте ниже.

Для кредитования сначала вы обращаетесь в банковское учреждение. Основным инструментом здесь является ипотечный кредит. Он представляет собой выдаваемый на некоторое время займ под четко определенный годовой процент. Обеспечением является приобретаемое вами недвижимое имущество. Для получения займа вы обращаетесь в банк с заявлением, в котором указываете:

  1. выбранный вами вариант квартиры или дома;
  2. необходимую сумму кредита в рублях или долларах.

Выбирая способ получения заемных средств, вы должны понимать, что такое ипотека и чем она отличается от простого кредита. По сути данный финансовый инструмент является целевым кредитом.

Денежные средства не выдаются вам на руки, а перечисляются непосредственно продавцу квартиры / другой недвижимости в полном размере (100% ее стоимости).

При получении обычного кредита под залог вашей квартиры вы получите деньги на руки в размере не более 70% оценочной стоимости вашего имущества. Полученными средствами вы сможете распоряжаться по своему усмотрению.

Особенности ипотечного кредитования

Подписывая договор, вы обязаны будете выплатить банку всю сумму плюс дополнительные ежемесячные проценты. Часто учреждениями вводятся дополнительные вознаграждения – за выплату продавцу наличных, хранение средств, другие. Важно знать, что такое ипотека на жилье, ипотечный займ и как выгодно применять этот финансовый инструмент в сделках:

  • В любом случае купленная вами квартира до окончания всех расчетов будет находиться в залоге у банка. Однако вы сможете ее оформить на себя.
  • Вы не сможете в этот период свободно распоряжаться купленной недвижимостью – продавать, менять и даже перестраивать жилье, которое находится в залоге.

Социальных программ в нашей стране множество – для разных категорий заемщиков и разных регионов страны.

В таких программах для решения многих социальных и демографических проблем регионов частично выплаты по первому взносу или по ежемесячным процентам берет на себя государство или уполномоченные им органы государственной власти или Пенсионный фонд. Благодаря этому одновременно существует нескольких видов ипотеки:

  • на жилье;
  • коммерческая;
  • военная;
  • для молодых семей;
  • с господдержкой.

На жилье на вторичном рынке

Есть возможность получить заем на жилье со вторичного рынка. Главным требованием банка к такому обеспечению становится возможность в случае неоплаты должником всей суммы кредита в судебном порядке изъять залоговое имущество и реализовать его. Прочие условия:

  1. Недвижимость должна быть в пригодном для проживания состоянии.
  2. Внутренняя планировка помещения должна полностью соответствовать техническому паспорту Бюро Технической инвентаризации.
  3. Учтите, что организации практически не выделяют средства под залог хрущевок или зданий с ограниченным сроком существования.

На строительство частного дома

В сельскохозяйственных районах или в районах с малой численностью населения банк может рассмотреть возможность выдать средства под строительство частного дома.

При этом заемщик должен иметь участок под застройку, утвержденный проект строительства и смету.

Нужно подтвердить всеми необходимыми документами свою финансовую способность произвести строительство, отделку и ввод в эксплуатацию частного дома и выплачивать при этом все предусмотренные по кредитным условиям платежи.

Покупка новостройки в ипотеку

Вы можете приобретать и строящуюся недвижимость. Покупка новостройки возможна ипотечно-долевым путем. В этом случае вы оплачиваете банку первоначальный взнос.

Банк выплачивает застройщику платежи по указанному в вашем договоре долевого участия в строительстве графику выплат. Вы погашаете банку тело кредита и проценты по указанному в ипотечном договоре графику. Это позволит уменьшить выплачиваемый банку процент.

При высоком уровне предложения новостроек в Москве и Санкт-Петербурге это хороший вариант приобретения недвижимости.

Как работает ипотека жилья

Четкое официальное определение дает законодательство. Ипотекой называется условие денежного займа, при котором покупаемая недвижимость выступает в качестве залога и обеспечения по займу.

Заключается договор купли-продажи с собственником жилья и договор ипотечного кредитования. После этого вы вносите на счет первоначальный взнос. Затем финансовое учреждение производит полную оплату продавцу.

Разницу между полной стоимостью жилья и первоначальным взносом вы оплачиваете в течение всего срока действия договора.

Условия ипотечного кредита

В разных учреждениях и регионах условия выдачи ипотечных кредитов могут отличаться.

Социальные программы и специальные для молодых семей, как и другие разновидности заимствования, могут облегчить покупку недвижимости.

Дополнительными условиями указывают требования к выбору компании по страхованию объекта залога и вашей жизни. Ипотечный кредит выдается только гражданам, у которых регистрация в России.

Главные условия ипотечного кредита:

  1. размеры первоначального взноса и ежемесячного процента;
  2. период заимствования средств;
  3. штрафные санкции за просрочку оплаты.

Требования к заемщику

На основании вашей заявки банк выдает список документов, необходимых для принятия решения о выдаче средств. Далее по ним производится расчет вашей платежеспособности с учетом всех основных и дополнительных платежей.

Организации не заинтересованы в лишних хлопотах по реализации объектов залога. Основным направлением работы банка являются финансы.

В итоге вам выдадут кредит только при уверенности в том, что вы без проблем сможете обслуживать его и совершать регулярные выплаты в течение всего срока договора.

Какие документы нужны для оформления ипотеки

Основной перечень оригиналов и заверенных копий документов, которые должен предоставить заемщик для оформления ипотечного кредита составляют:

  • внутренний гражданский паспорт;
  • индивидуальный налоговый номер ИНН;
  • страховой номер индивидуального лицевого счета СНИЛС;
  • свидетельство о заключении брака;
  • свидетельство о рождении детей;
  • копия вашей трудовой книжки;
  • справка 2НДФЛ подтверждающая доходы.

Ипотечное кредитование в России

Правительством предпринимаются меры для оживления рынка недвижимости. Одним из факторов увеличения активности покупателей, продавцов и застройщиков является снижение процентных ставок по кредитам.

В условиях затянувшегося кризиса снижение банковских процентных ставок может повлиять на выбор ипотеки в качестве главного инструмента приобретения жилья. Для уменьшения затрат из государственного бюджета необходимо внедрять в этот процесс рыночные рычаги.

Разберитесь, что такое ипотека и как правильно оформить все документы, на что рассчитывать клиентам учреждений.

Ипотека с господдержкой

Для некоторых категорий граждан или при выполнении федеральных социальных программ государство может брать на себя частичные выплаты по отдельным пунктам ипотечного кредита.

Господдержка может выражаться в снижении или полной выплате за счет государственных средств первоначального взноса. Это может быть дотация заемщиков в виде снижения для них ставки ежемесячного банковского процента или специальных ссуд.

При этом государство доплачивает банку разницу в ежемесячном платеже.

С использованием материнского капитала

С 2006 года в России при поддержке правительства и Пенсионного Фонда России действует федеральная социальная программа «Материнский капитал». Она направлена на поддержку семей, в которых воспитывается больше 1 ребенка. Дети могут быть своими или усыновленными.

Часть выплаты при улучшении жилищных условий возьмет на себя Пенсионный Фонд России в размере материнского капитала. В 2015 году многие застройщики приняли решение о снижении стоимости своих объектов жилья на сумму материнского капитала.

Это фактически удваивает его сумму.

Военная ипотека

Что такое ипотека для военных? Россия является единственной страной, в которой на федеральном уровне принята программа помощи военным – офицерам, прапорщикам и мичманам. Эта программа называется «Военная ипотека».

Военнослужащий при покупке жилья в ипотеку получает льготу по оплате первого взноса банку и льготный процент на уровне 10,9%. Основным является требование военнослужащему отслужить 3 года по контракту.

Это целевая программа для военных, и гражданские люди не могут ей пользоваться.

Льготное кредитование молодых семей

Для улучшения условий проживания молодых семей при возрасте супругов не более 35 лет и выполнения других условий действует программа льготного кредитования. К этой федеральной программе подключены почти все ведущие российские банки. Ипотечный кредит предоставляется без первоначального взноса и с уменьшенной ставкой по кредиту. Для возможности пользоваться этой программой:

  • семья должна стоять в очереди на улучшение жилищных условий;
  • каждый из супругов не должен иметь в собственности более 18 кв. м жилой площади;
  • они должны оба работать;
  • у них должен быть совместный ребенок.

Социальная программа ипотечного кредитования

Реальной помощью в решении жилищных проблем для категорий социально незащищенных граждан, госслужащих, молодых военнослужащих, учителей, врачей действуют социальные программы ипотечного кредитования.

По ним производится кредитование жилья и объектов эконом класса. Уменьшены размеры первоначального взноса и процент за пользование кредитом. Для решения вопросов создано федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Вы не сможете приобрести по социальной программе недвижимость у родственников 1 линии.

Как правильно выбрать ипотеку

Ипотечные продукты есть почти у всех банковских учреждений страны. Чтобы правильно выбрать подходящий, обратите внимание на государственные банки. Через них правительство проводит свои социальные программы.

Здесь же отмечаются более устойчивые и отработанные за длительный период правила и условия ипотеки. Определитесь с критериями выбора жилья для себя, удобным периодом возврата средств.

Увеличение срока кредитования даже при небольшом на первый взгляд проценте за кредит приводит к значительному удорожанию вашей покупки.

Процентная ставка

Средняя годовая процентная ставка в России за пользование кредитом составляет от 11 до 15%. В настоящее время наблюдается тенденция к снижению этого показателя. В этом или следующем году он может опуститься до 10%.

Параметр напрямую зависит от ставки рефинансирования Центрального банка России. В 2016 году ставка снижалась 2 раза.

Если удастся сохранить уровень годовой инфляции в стране на уровне 4%, то такое снижение станет возможным и будет очень важным для всех заемщиков.

Досрочное погашение ипотеки

Предусмотрена в договоре ипотечного кредитования и возможность досрочного погашения. Вы можете в любой момент погасить всю задолженность – основную сумму и проценты. В этом случае уменьшается ваша переплата за жилье.

После этого снимается обременение на вашу квартиру, и она полностью переходит в вашу собственность.

С этого момента вы можете полностью распоряжаться этой недвижимостью – продавать, подарить или начать делать в ней какие-либо архитектурные изменения.

Комиссионное вознаграждение банку

При заключении договора кредита с банком обратите внимание на все возможные дополнительные платежи. Правилами самих учреждений устанавливаются комиссионные вознаграждения за любые операции, которые производит банк по требованию клиента.

Важно заключать договор в валютах и с такими способами оплат, которые не потребуют от вас дополнительных затрат на комиссионное вознаграждение. Об условиях и требованиях кодексов о жилье и возможных условиях следует проконсультироваться с юристом.

На объем дополнительных ваших затрат по ипотечному кредиту серьезное влияние оказывают условия страхования. По российскому законодательству эта процедура для объекта, выступающего предметом залога, обязательна.

Банк в договоре страхования признается выгодополучателем по страховке. Страхование вашего здоровья и жизни не считается обязательным по закону. Учреждения требуют заключения этого договора.

В случае вашего несогласия на договор страхования кредитор может отказать вам в выдаче средств или предложить менее выгодные условия.

Приобретаем жилье в ипотеку: особенности, о которых вы должны знать

Каковы особенности приобретения жилья в ипотеку?

Люди, горящие желанием улучшить свои жилищные условия, несомненно, сталкивались с возможностью ипотечного кредитования.

Прежде чем выступить в качестве потенциального заемщика, человеку просто необходимо узнать обо всех сторонах, связанных с приобретением недвижимости с помощью механизма ипотечного кредитования.

Плюсы ипотечного кредитования

Начнем рассмотрение с плюсов ипотечного кредитования. Стоит отметить, что таковых немало.

Короткие сроки приобретения

Самым большим преимуществом ипотеки является возможность приобретения в собственность желанных квадратных метров в кратчайшие сроки.

У человека пропадает необходимость копить значительную сумму, соразмерную стоимости объектов недвижимости.

После прохождения всех процедур, заемщик, которому был одобрен ипотечный кредит, получает право собственности на объект недвижимости и имеет законное право на проживание в приобретенном жилье и на регистрацию себя и членов своей семьи.

Уверенность в законности сделки

Вся история и правоустанавливающая документация на жилье тщательно проверяется юридическими отделами в банках и страховых компаниях, таким образом, риск двойной продажи одного и того же объекта сводится к минимуму.

Финансовая стабильность

Важным плюсом является финансовая стабильность, которая обеспечивается за счет длительного срока погашения кредита в рамках ипотечного кредитования. Ипотека может быть выдана на срок, достигающий 30 лет. Заемщик может рационально спланировать размер подлежащих к оплате ежемесячных платежей в соответствии со своим бюджетом.

Текущие цены

Ипотечный механизм позволяет приобрести квартиру или иной жилой объект по текущей цене. К моменту полного погашения ипотеки заемщиком, стоимость объекта, находящегося в его собственности, возрастет в разы.

Имущественный вычет

Согласно статье 220 НК РФ заемщик может получить налоговый вычет процентов по ипотеке.

Таким образом, часть уплаченных по ипотеке процентов будет компенсирована.

Дополнительные программы

Для граждан определенных категорий государством разрабатываются специальные программы, которые предоставляют ряд дополнительных возможностей при приобретении ими жилья в ипотеку.

Минусы ипотечного кредитования

Перейдем к подводным камням в мире ипотечного кредитования — минусам ипотеки.

Ставки по ипотеке

Любой кредит, в том числе и ипотечный, предполагает плату за оказание подобной услуги в размере установленных по кредиту процентов. Порой ставки по ипотеке достигают очень высокого уровня, что приводит к существенным переплатам по кредиту.

Сложность оформления ипотеки

Процедура сбора необходимых документов и их проверки для выдачи займа может отнять не только много времени, но и сил, а также потребует дополнительных финансовых затрат.

Оплата сопутствующих процедур

Помимо процентов по кредиту, заемщику придется оплачивать услуги оценщика недвижимости, нотариальные услуги и услуги по страхованию недвижимости и его собственной жизни и трудоспособности.

Обязательства перед банком

До полного погашения ипотеки заемщик не имеет права продать свою недвижимость, подарить, обменять или совершать иные операции по отчуждению объекта недвижимости.

Риск потери приобретенного жилья

Самый большой минус ипотеки заключается в том, что это кредит, а кредит — это всегда риск. Люди не могут быть уверены в своем будущем на все сто процентов, никто не застрахован от болезни и потери заработка.

К сожалению, не все заемщики правильно оформляют страховку, а иногда, по возможности, и экономят на ней. При непогашении кредита банк имеет право изъять недвижимость у ее собственника в качестве средства для погашения долга.

Ипотека и рынок недвижимости

Заемщику же, в свою очередь, выгодно быстро получить желанный кредит и приобрести жилье в собственность, однако за первичное жилье приходится платить соответствующую цену, и риск для плательщика по кредиту значительно возрастает.

По причине высокой стоимости первичного жилья и низких темпов его строительства люди часто решаются на покупку недвижимости, уже имевшей владельца.

Вторичный рынок жилья предлагает реальную возможность покупки жилой недвижимости по меньшей стоимости.

Однако для получения ипотеки по вторичному жилью заемщик должен убедиться, что желаемый для приобретения объект недвижимости попадает под особые требования к ипотечному жилью.

Данные требования можно найти на сайте конкретного банка или узнать непосредственно на встрече с кредитным специалистом.

В целом, банки предлагают схожую процентную ставку, как по первичному, так и по вторичному жилью, все зависит от оценочной стоимости и состояния объекта недвижимости и платежеспособности клиента. Поэтому сам рынок недвижимости не сильно влияет на принятие человеком решения о взятии ипотечного кредита.

Государственные программы по ипотеке

В нашей стране существуют специальные государственные программы по ипотеке, которые позволяют облегчить гражданам покупку жилья. Данные программы приносят значительную выгоду своим участникам.

Перечень государственных программ по ипотеке, предполагающих предоставление льгот для отдельных категорий граждан, следующий:

  • Социальная ипотека;
  • Ипотека для молодых ученых;
  • Льготная ипотека для молодых семей;
  • Ипотека для юных специалистов;
  • Ипотека для военнослужащих;
  • Ипотека для госслужащих;
  • Ипотека для ученых.

В нашей стране также действует механизм ипотеки с государственной поддержкой. Ставка по ипотечному кредитованию снижается до 11-12 процентов годовых, а компенсацию за недополученную банками прибыль от ипотечного кредитования оплачивает наше государство.

Однако данная программа действует не во всех банках страны, и потенциальным заемщикам следует следить за обновлением государственной программы и ее условиями, а также вовремя подавать заявку, так как количество людей, желающих получить ипотеку под такую привлекательную ставку, крайне велико.

В статье была предоставлена актуальная и полезная информацию по вопросу приобретения жилья с помощью ипотеки. Надеемся, что она поможет нашим читателям принять грамотное и взвешенное решение.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)350-66-30.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-36-67.

Оформление ипотеки на вторичное жилье, в чем заключаются особенности оформления

Каковы особенности приобретения жилья в ипотеку?

Жилищное право > Ипотека > Оформление ипотеки на вторичное жилье, в чем заключаются особенности оформления

Приобретение собственного жилья для многих невозможно без привлечения заемных средств. При покупке новых квартир или объектов вторичного фонда часто оформляются ипотечные договоры. В каждом из указанных случаев сделки имеют свои особенности. О нюансах и проблемах оформления ипотеки на вторичное жилье, расскажем далее.

Плюсы и недостатки приобретения вторичного жилья в ипотеку

Не нужно ждать, пока жилье достроится

При оформлении ипотеки перед покупателями часто встает вопрос, какое жилье приобрести. Некоторые предпочитают приобретать квартиры в новостройках. Другие выбирают жилье на вторичном рынке.

Вторичные квартиры привлекают покупателей по ряду причин:

  1. Не нужно ждать, пока жилье достроится, можно сразу в него въезжать. Банки также неохотно выдают займы под строящееся жилье, поскольку это связано с определенными рисками.
  2. Готовое жилье не требует больших дополнительных вложений. Новостройки же обычно сдаются в черновом варианте, поэтому нужно потратить много средств на отделку помещений. По этой причине чаще приходится брать кредит в большей сумме.
  3. Выбор на рынке готового жилья больше, поэтому с заключением договора проблем не возникнет. Со строящимися квартирами ситуация сложнее.

Однако вторичные квартиры имеют и свои недостатки. К их числу можно отнести состояние дома, инженерных сетей, инфраструктуры. В старых домах могут возникнуть проблемы с проводкой, водопроводом, электричеством.

Стоимость на такое жилье может быть больше, чем на строящийся дом. Кроме того, у вторичных квартир может быть большая череда владельцев, что может повлиять на чистоту и законность сделки.

Почему банки отказывают

При выдаче ипотечных займов банки оценивают много различных факторов. В первую очередь они касаются личности и финансового положения самого заемщика. Он должен отвечать определенным возрастным критериями, иметь достаточный уровень доходов.

Требования также предъявляются и к приобретаемой недвижимости. Если она не устроит банк, то он может отказать в выдаче займа. Не новое жилье настораживает кредиторов по нескольким причинам.

При ипотечных займах квартира находится в залоге у кредитора. Если заем не выплачивается, то банкам придется реализовывать заложенное жилье. Поэтому важно, чтобы оно было ликвидным.

Квартиры, находящиеся в очень старых, аварийных домах, в плохом состоянии, в неудачных местах не пользуются спросом. По этой причине банки неохотно оформляют ипотеку на них. Помимо этого у вторичного жилья часто бывают проблемы с юридической чистотой сделки.

У таких квартир обычно сменяется много владельцев, могут иметься обременения. Кредиторов также настораживают объекты, находящиеся в долевом владении или с правами несовершеннолетних. При оформлении сделок с этим жильем нередко возникают проблемы.

Порядок приобретения жилья с привлечением ипотечных займов

Покупка готовой квартиры в старом фонде имеет свои особенности. Они не играют очень большой роли, если недвижимость приобретается за собственные средства. Другое дело, когда для этого нужно получать кредит.

В этом случае потребуется готовить документы, учитывать требования не только законодательства и продавца, но и кредитного учреждения. Иначе банк может отказать в выдаче займа, и сделка просто не состоится. Подробнее то, на что обратить внимание при покупке вторичных объектов с ипотекой, разберем далее.

Требуемые документы

Совершение любой сделки невозможно без предварительного сбора пакета требуемой документации. Для получения ипотечного займа требуется подать заявку в банк с приложением следующей документации:

  • паспорт или иные документы о личности заявителя;
  • документы о доходах заемщика и его семьи (2-НДФЛ, иные справки);
  • копия трудовой книжки;
  • СНИЛС, ИНН;
  • свидетельства о заключении брака, рождении детей;
  • техническая документация на квартиру;
  • правовые бумаги на жилье.

Могут также понадобиться и иные документы, например, военный билет, документы об образовании. Из представленных документов банк должен оценить личность будущего заемщика и его потенциальную платежеспособность. Документы должны предоставляться в копиях и оригиналах для сравнения.

Выбор банка

Не менее важным является вопрос выбора кредитного учреждения, в которое обращаться за кредитом. Следует учитывать, что требования при их оформлении в разных банках отличаются. Эти различия могут касаться возраста заемщика, уровня его доходов, требований к приобретаемой недвижимости.

Некоторые банки опасаются работать со строящимся жильем, другие неохотно выдают займы на старый фонд. Кроме того, ставки и иные условия кредитования по указанным объектам также могут иметь отличия. Ознакомиться с нюансами ипотечной программы отдельных банков можно на их сайтах или непосредственно в офисах.

Сотрудники банка заинтересованы в привлечении новых клиентов, поэтому готовы рассказывать об имеющихся в банке кредитных программах. Перед подачей заявки на ипотеку стоит рассмотреть несколько вариантов, изучить условия нескольких банков и выбрать оптимальный для себя.

Какое жилье подходит под ипотеку Сбербанка?

Каковы особенности приобретения жилья в ипотеку?

Для большинства людей приобретение жилья при помощи ипотечного кредита – единственный способ не платить аренду за жилье и обзавестись собственной квартирой.

Очень многие варианты квартир или домов можно приобрести, используя ипотечные программы банка. Ипотека становится отличным вариантом для получения необходимой суммы денег на покупку квартиры на рынке недвижимости, финансирования строительства загородного дома или собственного коттеджа.

Условия всех финансовых организаций разнятся по требованиям к платежеспособности и предлагаемым ставкам. Но на рынке жилья существует перечень помещений, с которыми вряд ли каждый кредитор захочет иметь дело.

Преимущество «Сбербанка России» заключается в демократичном отношении к объектам залога.

Однако, получив предварительное согласие банка на ипотеку, не следует подбирать себе жилье, не ознакомившись с вариантами, которые однозначно не пройдут процедуру проверки.

Огромное множество вариантов можно отсеять перед тем, как взять ипотеку в Сбербанке, следуя по простому списку требований, изложенных ниже.

Основной перечень требований Сбербанка

До самой сделки необходимо решить все моменты касательно перепланировки и точно знать, какое жильеданный банк сочтет подходящим для ипотечного кредитования. Каждый банк подходит к решению вопроса о подходящем под ипотечный кредит жилье индивидуально.

Однако все банки имеют довольно схожий перечень требований к недвижимости под ипотеку. Различия могут возникать по причине местоположения конкретного жилья, фактах о личности заемщика и зависеть от кредитора. Чтобы узнать, какую квартиру Сбербанк сочтет подходящей на роль объекта ипотеки, следует согласовать свои действия в соответствии с нижеизложенным алгоритмом.

Особенности расположения здания

Первым делом следует знать требования по расположению:

  • Многоквартирное здание должно обладать приемлемым санитарно-техническим состоянием, не подлежать сносу. Узнать о том, будет ли дом подвержен расселению или сносу, можно, обратившись в администрацию данного территориального субъекта;
  • Квартира, располагающаяся в частном доме (бараке) без центрального отопления и канализации не подлежит рассмотрению только если по документам это доля или имеет износ здания более 50%;
  • Квартира или дом должны находиться на территории РФ, за исключением полуострова Крым и города Севастополя, поскольку Сбербанкне имеет офисов на этих территориях;
  • Продавцу следует подавать заявку, имея квартиру или дом в собственности не менее трех лет. Иначе могут возникнуть проблемы в будущем, если родственники продавца станут претендовать на часть или жилье полностью;
  • Общежития и помещения гостиничного типа вполне подойдут под Сбербанк;
  • Кредиторы негативно относятся к квартирам, размещенным в подвале, на нижнем, или последнем этаже;
  • Имущество должно располагаться в развитых районах, должны присутствовать больницы, школы и детские садики;
  • Редко кредитуют «сталинки» — из-за деревянных междуэтажных перекрытий и «хрущевки».

Данные ограничения обусловлены требованием к ликвидности помещения, которое необходимо изложить банку как гарантию на возврат средств. Залог, не подходящий хотя бы под одно из условий, продать будет крайне проблематично.

Требования к износу здания и конструктиву

Существует перечень требования, касательно износа и конструктивных особенностей здания, подходящего под условия ипотеки в Сбербанке:

  • Износ здания не должен быть выше 70% от срока службы, указанного в техническом паспорте. Получить необходимую информацию можно, обратившись в онлайн-сервисы, в Росреестр или в БТИ;
  • Дом или квартира в ипотеку, с износом на 50% и более, и находящиеся в очереди на проведение капитального ремонта, не рассматриваются;
  • Обслуживанием парового, газового или электрического отопления должны заниматься муниципальные компании по официально заключенным договорам;
  • Сбербанк не рассматривает потенциально небезопасные конструкции. Квартира в ипотеку не должна быть построена из гниющих, горючих материалов, и должна иметь бетонный, железобетонный или каменный фундамент;
  • Вся перепланировка должна быть согласована по документами с Управлением архитектуры и градостроительства  и внесены соответствующие исправления в техпаспорт БТИ;
  • Сама конструкция многоквартирного дома не должна иметь видимых повреждений, и тем более стяжек уже существующих трещин.

Для получения необходимой информации о возрасте или износе здания, можно обратиться в онлайн-сервисы, такие как Wikimapia, «Где этот дом» и другие, однако на них есть точная информация преимущественно для Москвы и Санкт-Петербурга, но есть возможность узнать о периоде и точной дате строительства зданий.

При помощи официального веб-сайта ведомства Росреестра можно оформить заказ на получение кадастровой выписки для любого дома на территории РФ, данная операция будет стоить 400 рублей. Через несколько дней на указанную электронную почту придет  электронный формат выписки.

Последним способом является заявка в БТИ, он не требует работы с веб-сервисами и компьютерной техникой. Заказ необходимых документов в таком случае продлится примерно 30 дней, и будет стоить 800-900 рублей.

Следовательно, после получения справки о дате возведения здания, следует отсеять все варианты строений, возведенных в 1950 году и ранее, в том числе большинство «сталинок» и «хрущевок».

Требования к внутреннему обустройству квартиры

Чтобы иметь представление о том, какую квартиру следует выбирать при оформлении ипотеки в Сбербанке, следует обратиться к условиям внутреннего обустройства:

  • Должны быть проведена как минимум  холодная вода;
  • Необходимо наличие санузла (если квартира находится в доме на двух собственников, то и допустим Сбербанком уличный туалет), системы отопления, кухня должна быть вентилируемой;
  • Каждая комната должна быть оснащена батареями;
  • Каждое окно должно быть полностью остекленным;
  • Входные и остальные двери должны находиться в целом состоянии и функционировать должным образом;
  • Расположение окон, дверных проемов должно соответствовать технической документации;

Рекомендуемая статья:  Особенности ипотеки на строительство

Следовательно, уже изучив требования к месторасположению и состоянию здания, можно вычеркнуть из списка помещения, не подходящие для проживания. Квартира, передаваемая в залог Сбербанка должна иметь все, что необходимо для нормального проживания и эксплуатации, в том числе окна и двери должны быть и исправно функционировать.

Все требования и условия, изложенные выше, обусловлены заинтересованностью Сбербанка в приобретении ликвидной недвижимости в период погашения залога. Большинство должников редко гасят кредиты за пару лет, и часто растягивают срок оплаты на долгие десятилетия, и в этом случае здание обязано выдержать любой срок.

Ипотека в Сбербанке для военнослужащих

Для военной ипотеки существует специализированный перечень жилых объектов, предоставляемых для залога. Под такой тип ипотеки могут быть взяты не только квартиры, но и:

  • Таунхаусы;
  • Коттеджи;
  • Частные дома с участком земли.

Следовательно, на конструкции, подверженные горению или гниению, на помещения, где отсутствуют необходимые для жизни условия и удобства, не будет совершено сделки, и банк откажется от сотрудничества.

Все требования Сбербанка обусловлены тем, что в случае неспособности заемщика погасить долг по ипотеке, вся задолженность покроется за счет продажи объекта залога.

Риски кредитора будут сведены к нулю. Перед самой сделкой юристы банка имеют право провести проверку помещения или убедиться в соответствии с требованиями лично, после чего сделка может быть заключена.

Проверка на соответствие требованиям финансового учреждения к объекту ипотеки выполняется два раза. Сначала жилую площадь проверяет потенциальный покупатель, а затем представитель самого банка. Юрист будет задавать все изложенные выше вопросы касательно требований к жилью, следовательно, к тому моменту продавцу следует найти ответы по каждому пункту.

Юридические нюансы

Жилье проходит двухуровневую проверку по всем вышеизложенным требованиям, рассматривается возможность сохранения стоимости данного жилья на протяжении всего периода ипотечного кредитования. После этих операций наступает время правового аудита, при котором происходит:

  • Оценка стоимости жилой площади на рынке, которая проводится при участии выбранного Сбербанком независимого эксперта;
  • Контроль юридической чистоты будущей сделки, при котором будут выявлены потенциальные кандидаты на собственность, учитывая несовершеннолетних, недееспособных или отбывающих наказание, выписанных по причине нарушения требований законодательства;
  • Проверка полного соответствия технических характеристик недвижимости и сведений, содержащихся в документах.

Однако многие собственники жилой площади, как правило занимающиеся перекупом недвижимости, стремятся понизить сумму в договоре купли-продажи. При заключении сделки с участием какой-либо финансовой организации такая возможность появляется только тогда, когда клиент оплатит всю оставшуюся стоимость сам.

Такое происходит из-за налогообложения, согласно соответствующему требованию законодательства сумма средств от продажи жилой площади, которая находится во владении продавца менее пяти лет, подвергается обложению налогом той части недвижимости, которая в цене превышает 1 млн. рублей.

В то же время, банк обычно заключает сделки с собственниками, которые имеют во владении недвижимость уже более пяти лет.

Рекомендуемая статья:  Ипотека для учителей и преподавателей

Даже если владелец недвижимости считает ее завышенную цену обоснованной, ему будет необходимо снизить стоимость до уровня, назначенного в итоге независимой экспертизы во время правового аудита.

Банк даст одобрение только в том случае, если продавец даст одобрение на скидку, и стоимость жилой площади не превысит указанной экспертом суммы.

Однако, если клиент выразит готовность взять на себя все дополнительные расходы, то продавец может договориться с покупателем, что послужит альтернативным решением вопроса стоимости.

Неофициальная перепланировка

Сделка по ипотеке способна сорваться в том случае, если в ходе ремонтных работ имела место внеплановая перепланировка или переустройство помещения, которые не были предусмотрены в техническом документе и не были согласованы по требованиями законодательства.

Ранее каждый объект ипотечного кредитования подвергался обязательной инвентаризации БТИ , для обновления  технического паспорта на квартиру, в ходе которой и выявлялась проведенная перепланировка.

В настоящее время данное требование аннулировано, и квартира, в которой произведена перепланировка, имеет все шансы быть быстро продана при отсутствии каких-либо претензий у покупателя. Однако юридическое сопровождение, которое происходит при непосредственном участии банка в данной процедуре, предусматривает соблюдение вышеизложенного требования.

При выявлении такого факта сделка отложится до момента согласования со всеми инстанциями проведенного переустройства помещения, и по срокам эта процедура очень затянется (от 2 до 6 месяцев).

Перепланировку очень часто обнаруживает независимый оценщик при выезде на квартиру и ее фотографировании. По закону оценщик обязан проверить соответствие планировки квартиры и сделать отметку в отчете об оценке. Поэтому вариантов скрыть сведения о перепланировке от Сбербанка нет. 

Заключение

Изучив особенности заключения сделки на ипотеку в Сбербанке, получив представление о том, какое жилье и какую квартиру можно выбрать в качестве залога, каждый потенциальный клиент Сбербанка способен самостоятельно оформить ипотечное кредитование.

Вышеизложенные критерии помогут отсеять все безнадежные и неподходящие варианты, сократив массу времени на осмотр жилья. Однако, прежде проверки помещения, необходимо обратиться в саму финансовую организацию за одобрением на оформление кредита.

После официального подтверждения сделки стоит уточнить каждый пункт требований, поскольку они могут немного варьироваться или быть изменены согласно интересам конкретного банка.