Содержание

Порядок официального оформления сдачи квартиры в аренду – налогообложение, договор и важные моменты

Как сдать квартиру в аренду правильно: оформление в рамках закона и важные моменты

Дополнительная недвижимость в собственности всегда означает возможность дополнительного дохода. Одним из лучших вариантов является наличие свободной жилой квартиры.

Чтобы максимально избежать каких-либо рисков, важно знать, как сдать квартиру в аренду или найм правильно: на что стоит обратить внимание при выборе съемщиков, какие могут быть ограничения, как с юридической точки зрения безопаснее зафиксировать договоренность.

Кто имеет право сдавать квартиру

Правом распоряжаться недвижимостью на свое усмотрение, в том числе предоставлять во временное пользование третьим лицам, может только собственник этой недвижимости. Данный факт должен быть подтвержден соответствующим документом: договором купли-продажи, свидетельством о регистрации, кадастровым паспортом.

Также имеет значение, кто прописан в квартире, которую предполагается сдавать, и есть ли другие собственники. Если право собственности есть у нескольких человек, то либо в договоре должны участвовать все владельцы, либо необходимо оформить и нотариально заверить доверенность на заключение сделок на одного человека.

В случае наличия зарегистрированных жильцов в квартире, потребуется письменное согласие каждого. А если в числе прописанных есть несовершеннолетние дети, согласие должны дать органы опеки.

Нельзя обойтись без согласия остальных жильцов коммунальной квартиры, где в собственности одна или несколько комнат, так как есть зоны общего пользования: ванная, кухня и туалет.

Обязательно нужно заверить документы у нотариуса, иначе заявка на регистрацию договора аренды будет отклонена.

Где и как искать квартирантов

Приняв решение сдавать жилплощадь в аренду, стоит определиться с тем, на какой срок предполагается проживание съемщиков, сколько времени планируется тратить на поиск жильцов и как обеспечить контроль пользования имуществом.

Возможные варианты: на долгий срок в качестве постоянного места проживания, на дни или недели для командировочных и туристов, на часы и сутки.

Последние 2 варианта могут быть полноценным бизнесом, требующим немало вложений сил и времени, но способным приносить солидный доход.

Для поиска долгосрочных клиентов есть смысл обратиться к родственникам и знакомым, это может положительно сказаться на благонадежности претендентов.

Другой относительно безопасный способ – прибегнуть к помощи проверенных риэлтерских агентств, которые заинтересованы в регулярном сотрудничестве, поэтому стараются предлагать самых беспроблемных кандидатов.

Кроме того, риелтор берет на себя оформление документов, но за свои услуги берет плату.

Самостоятельно искать арендаторов можно через сайты с объявлениями, печатные издания, бегущую строку на телеканалах и расклеивание листовок. Если в планах посуточная аренда, целесообразно организовать отдельную страницу или группу в соцсетях. Сдавать квартиру в аренду без посредников выгоднее, но хлопотнее.

Важно не только найти аудиторию, которой может быть интересно предложение, но и оценить, насколько благонадежен потенциальный квартиросъемщик.

Для этого не нужно стесняться задавать вопросы о семейном положении, факте трудоустройства, наличии вредных привычек и присутствии домашних питомцев.

Также эффективно использовать общедоступные информационные сайты, например ФМС или официальный сайт федеральных приставов. Здесь можно узнать, действителен ли паспорт, есть ли аресты и взыскания за долги и т.д.

Как правило, наибольшее предпочтение отдают семейным парам, ввиду предполагаемой стабильности, минимальных рисков проблем с соседями и относительного спокойствия за сохранность имущества.

В любом случае разумно предварительно застраховать недвижимость, предназначенную для сдачи в аренду, а договоренность с квартиросъемщиками подкрепить официально зарегистрированным договором.

На что обращают внимание при выборе съемной квартиры

Съемные квартиры вряд ли перестанут быть востребованными, и всё же не любую из них легко и быстро сдать в аренду. Так однокомнатные и двухкомнатные квартиры более популярны среди арендаторов.

Другими важными параметрами жилья являются:

  • Место расположения. Если квартира изначально приобретается с целью получать доход от аренды, необходимо учесть близость к остановкам, метро, магазинам, детским садам. В зависимости от того, какой контингент предпочтительнее, можно ориентировать на расположение недалеко от Вузов, бизнес-центров или, напротив, в спальных районах.
  • Техническое состояние. Более привлекательна квартира со свежим, пусть и не дорогим, ремонтом. Обязательны исправная работа сантехники, водопровода и электрики. Новые окна и двери тоже способствуют более быстрому поиску и позволяют не занижать стоимость арендной платы.
  • Комфортность. Желательно вместе с жилплощадью предоставлять необходимый минимум мебели и бытовой техники в рабочем состоянии и в приемлемом внешнем виде.
  • Дополнительными плюсами являются просторная парковка, детская площадка, удобные подъезд и лифт.

Риски собственника при отсутствии действительного договора

Большинство владельцев жилой недвижимости не стремится официально сдавать свои квартиры, объясняя это нежеланием платить налоги с полученной прибыли. Но, не имея никакого юридически оформленного подтверждения сделки, собственник абсолютно не защищен от противоправных действий квартиросъемщиков, их безответственности и халатности.

Отсутствие договора создает риски:

  • Не получать своевременно плату за проживание.
  • Понести материальный ущерб в результате порчи или хищения имущества (отделки, предметов мебели, техники) и не иметь возможности взыскать компенсацию.
  • Столкнуться с мошенниками, которые пересдают квартиру третьим лицам с целью получения личной выгоды благодаря обману.
  • Под видом одного квартиросъемщика получить бригаду жителей ближнего зарубежья.
  • Стать жертвой незаконного использования съемного жилья для организации места оказания интимных и других услуг, как следствие быть невольным участником разбирательств с правоохранительными органами.
  • Проблемы с соседями из-за неуважительного отношения арендаторов, пренебрегающих правами других жильцов дома.
  • Штрафы и другие меры наказаний, предусмотренных российским законодательством за уклонение от уплаты налогов.

Аренда и найм по закону

Вопросы временного предоставления недвижимости в пользование третьих лиц в нашей стране регулируется Гражданским кодексом. Законодательно выделяются два понятия: аренда и найм. Существенным различием является то, кто претендует на использование помещения.

Если речь идет о физическом лице, такой вариант услуги называется “найм”.

О том, как правильно оформить договор найма, какие есть требования к срокам регистрации, какие права и обязанности получают обе стороны договора, и, что входит в собственность временных жильцов, говориться в гл. 35 ГК. Но в обиходе во избежание путаницы любая передача жилплощади для временного использования называется арендой.

Непосредственно договор аренды составляется, если арендатором является юридическое лицо. В таком случае регистрация договора обязательна, нередко документы по аренде необходимы компаниям, для подтверждения адреса организации.

Чтобы документ считался действительным и имел юридическую силу, он должен быть верно составлен и зарегистрирован в Росреестре. Договор, который просто заверен у Нотариуса, не отличается от устного соглашения, и при возникновении спорных вопросов в суде не будет являться достоверным доказательством.

Правила составления договора

Унифицированной формы договора найма жилого помещения не существует. Есть примеры готовых документов, которые можно скачать на сайте. Главное, чтоб были прописаны условия, сроки и оплата проживания.

Также важно наличие следующих пунктов:

  1. Дата составления договора.
  2. Полные паспортные данные.
  3. Предмет договора: сдаваемая недвижимость, её адрес, общая и жилая площадь, состояние квартиры (описание ремонта,  имеющихся дефектов), наличие мебели, характеристика пригодности для пребывания длительный срок (наличие отопления, подача холодной и горячей воды, исправность работы канализации и электрики), подключение к телекоммуникациям (стационарный телефон, интернет, кабельное, спутниковое телевидения).  Развернутую информацию о квартире и её содержимом можно изложить не в договоре, а в прилагаемом акте сверки.
  4. Свидетельства о регистрации собственности, договор купли-продажи с упоминанием о других владельцах долей или о нахождении в залоге.
  5. Размер ежемесячной арендной платы, условия её повышения при долгосрочном проживании, результат договоренности о том, за чей счет планируется оплата коммунальных платежей, и как будут учитываться затраты на текущий ремонт помещения.
  6. Способ перечисления денежных средств в счет оплаты: наличные, перевод почтой или другим оператором, перевод на карту,  банковский счет.
  7. Сроки оплаты: единовременно за весь период аренды или ежемесячно (ежеквартально) с указанием, до какой даты должен быть внесен платеж.
  8. Кто из сторон обязан производить текущий, капитальный и срочный ремонт квартиры.
  9. Срок, на который арендуется жилое помещение.
  10. Список всех дополнительных жильцов, помимо самого квартиросъемщика.
  11. Права и обязанности обеих сторон.
  12. Условия досрочного расторжения по инициативе наймодателя или наемщика.

В договоре можно прописать все важные для владельца и квартирантов условия, в том числе, право содержать в жилье животных, приводить кого-либо на длительное пребывания, жить с маленьким ребенком, менять обои, вешать картины, курить и многое другое.

Важно не забыть указать то, каким образом, в какое время и с какой регулярностью, собственник жилья имеет право посещать квартиру в целях контроля соблюдения условий и сохранности имущества. Подписи обеих сторон свидетельствуют о взаимном согласии со всеми перечисленными пунктами.

Свой экземпляр договора должен храниться и у наймодателя и у его жильца.

Скачать документ (Dogovor-arendy-kvartiry-s-aktom-sdachi-priemki.doc, 72KB)

Процедура передачи квартиры во временное пользование

Кроме самого договора, в соответствии с рекомендациями о том, как правильно сдавать квартиру квартирантам, необходимо составить акт передачи.

В данном приложении к договору указывается всё имущество и его состояние (исправность, внешний вид, рыночная стоимость с учетом износа), принадлежащие собственнику недвижимости.

Принимающая сторона сверяет список и подтверждает его истинность своей подписью.

С этого момента владелец квартиры имеет право в случае порчи имущества, либо его пропажи, обратиться в суд и взыскать сумму в размере нанесенного материального ущерба. При чем не важно, по какой причине так произошло: неосторожность, халатность, воровство. Акт передачи дает как права пользования имуществом, так и ответственность за его хранение.

Только после установления всех договоренностей и подписания документов можно передать ключи новым жильцам квартиры.

Скачать документ (akt_priema-peredachi_kvartiri-arenda.doc, 26KB)

Регистрация договора в реестре

Но ни акт, ни сам договор не имеют юридической силы, если нет регистрации документа в Росреестре. Чтобы сдавать квартиру законно, нужно фиксировать сделку в вышеуказанном органе.

Если срок договора менее одного года, регистрация носит рекомендательный характер, и используется исключительно в целях обезопасить себя от ненужных финансовых потерь, возможных в результате неисполнения условий договоренностей о предоставлении в найм жилья.

Если срок договора от года и выше, обращение в Росреестр обязательно, иначе это будет считаться уклонением от уплаты налогов на полученную прибыль.

Для официальной регистрации квартиры необходимо подготовить пакет документов:

  • Паспорт владельца квартиры
  • Заверенные нотариусом согласия на предоставление жилья в аренду других собственников объекта недвижимости, а также всех лиц, прописанных в данной квартире.
  • Свидетельство о регистрации права собственности.
  • Справка из ЖЭКа о количестве, прописанных жильцов.

Сама процедура оформления простая и непродолжительная, осуществляется в одном окне. Обратиться можно как непосредственно Росреестр, так и в ближайший МФЦ.

Налоговые обязательства и ответственность

Официальное закрепление устной договоренности – не единственная цель законного оформления взаимоотношений наймодателя и нанимателя.

За предоставление квартиры во временной пользования хозяин получает доход, который в соответствии с нашим законодательством необходимо декларировать, и соответственно платить налоги.

Именно по этой причине регистрация договора не популярна среди собственников свободного жилья.

Однако согласно 119 статье Налогового кодекса РФ отсутствие заполненной декларации о доходах НДФЛ-3 и уклонение от налогов подлежит наказанию.

Несдача декларации грозит штрафами в размере от 5 до 30% от непоказанной суммы. А неуплата налогов может грозить не только штрафными санкциями, но и уголовной ответственностью. В соответствии со 198 ст. Уголовного кодекса РФ определяется мера наказания, применимая к конкретной сумме долга. Самое суровое наказание доходит до трех лет лишения свободы.

Благодаря праву не регистрировать договор аренды квартиры, при условии заключения его на срок менее 1 года, многие грамотные владельцы недвижимости если и  заключают договора с квартиросъемщиками, то на 11 месяцев с возможностью дальнейшей пролонгации . В такой ситуации вероятность того, что Налоговая инспекция узнает и сможет доказать в суде факт получения дополнительной прибыли, минимальна.

Каждому владельцу пустующих квартир полезно знать, как правильно сдать квартиру, исключив все возможные риски и оградив себя от проблем с налоговой инспекцией. В первую очередь оформленные по закону договора аренды или найма нужны самим участникам соглашения, чтобы не иметь друг другу претензий при возникновении различных неудобных обстоятельств.

Как самостоятельно сдать квартиру в аренду по закону и платить налоги?

Как сдать квартиру в аренду правильно: оформление в рамках закона и важные моменты

​Российское законодательство разрешает людям получать доходы от жилья, сдаваемого в аренду.

В Жилищном Кодексе определены основные правила проведения такой операции: кто имеет право сдавать квартиру в аренду, какие есть права у нанимателя и арендодателя, что может послужить причиной досрочного прекращения договора аренды.

И хотя законодательство не обязывает сдавать жилье исключительно после составления договора, такой документ во многом необходим, чтобы минимизировать возможные риски как для нанимателя, так и для человека, сдающего жилье.

Сегодня мы подробно поговорим о том, как правильно сдавать квартиру в аренду, как это делать самостоятельно и по закону, с уплатой всех причитающихся налогов.

С какими рисками может столкнуться арендодатель?

Неофициальная аренда чревата множеством проблем. Могут возникнуть трудности с государственными органами, это также может привести к серьезной порче квартиры и даже ее потере.

Основные риски:

  1. Штрафы и уголовное наказание. Согласно нормам законодательства, доходы от квартиры, сдаваемой в аренду, подлежат налогообложению.

    Если выяснится, что арендодатель не предоставлял налоговую декларацию и не платил налоги, ему грозят немалые штрафы и даже лишение свободы сроком от полугода (при сумме неуплаченных налогов от ста до пятисот тысяч) до трех лет (при сумме неуплаченных налогов в размере полумиллиона рублей и выше).

  2. Порча имущества или квартиры.

    Если жилье сдавалось без соответствующего договора, потом очень трудно доказать, что из квартиры пропала какая-то техника, что окна и двери раньше были целы, а на стенах не было следов краски и фломастеров.

  3. Неожиданные расходы. Они могут появиться, если наниматель оставит после себя долги за коммунальные услуги.

    Самыми большими могут оказаться счета за телефонную связь, например, если наниматель решит «поболтать» с кем-нибудь из родственников, живущих на другом конце света.

  4. Обман со стороны нанимателя.

    Известны случаи, например, когда снимал жилье один человек, а в квартире оказывались совсем другие люди, которые составили договор уже с нанимателем, без согласия на то собственника. В некоторых квартирах могут, например, открыть бордель, или же заселить туда группу приехавших на заработки граждан соседних стран (под одной крышей могут проживать до 20 человек).

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Оформляем страховку

Первое, что нужно сделать, прежде чем сдавать квартиру в аренду, это ее застраховать. Это позволит хозяевам чувствовать себя более уверенно. В страховке необходимо предусмотреть варианты затопления, возгорания, взрыва бытового газа, порчи внутренней отделки. Следует учесть, что на жилье, сдаваемое в аренду, действует повышенный коэффициент страховки.

Получаем согласие собственников, соседей или арендодателей

Чтобы сдать жилье, нужно получить согласие всех собственников квартиры, а в некоторых случаях законом предусмотрено согласование такой операции с соседями или арендодателем.

Согласие арендодателя необходимо, если сдается:

  • муниципальная квартира;
  • неприватизированная комната в «коммуналке»;
  • неприватизированная квартира.

Согласие соседей необходимо, если сдается:

  • приватизированная комната в коммунальной квартире;
  • неприватизированная комната в коммунальной квартире;

Находим квартиросъемщиков

Удобнее всего найти нанимателя жилья через родственников или друзей. Однако не стоит бояться давать объявление через интернет или печатные источники.

Другое дело, что при показе квартиры нельзя встречать посетителей одному, лучше предварительно позвать кого-то из близких или соседей. Нельзя сказать, что при сдаче жилья лучше отдавать предпочтение семейным парам или студенткам.

Нет никаких универсальных способов предварительно узнать, насколько добросовестным окажется наниматель, скорее всего, это можно будет понять только после личной беседы. Существуют и некоторые специальные методы проверки нанимателей.

Например, действительность паспортных данных можно проверить на сайте http://services.fms.gov.ru/, а чтобы узнать платежеспособность человека, достаточно попросить у него справку о доходах.

Наниматель также может попросить у арендодателя документы, подтверждающие, что ему принадлежит квартира. Это право арендодателя – показывать такие документы или нет. Но ни в коем случае нельзя отдавать оригиналы нанимателю, пусть он просто посмотрит их и тут же вернет.

Составляем договор

Договор аренды или найма – основной документ, в котором прописываются все условия аренды, права и обязанности сторон сделки.

Хотя часто этот договор называют именно договором аренды, нужно знать, что такой документ составляется только в том случае, если жилье сдают юридическому лицу, а вот в том случае, если жилье сдается лицу физическому, заключают договор найма.

Первый подлежит обязательной регистрации, если оформляется сроком на год и более, а договор найма не подлежит обязательной регистрации ни при каких сроках оформления.

Необходимые пункты договора:

  • кто заключает сделку (нужно указывать точные паспортные данные);
  • каков размер арендной платы, сроки внесения денег, условия, при которых размер арендной платы может измениться;
  • будет ли взиматься залоговая сумма, в каком случае хозяин может оставить средства себе;
  • как часто будет проверяться квартира хозяином;
  • кто будет оплачивать коммунальные услуги (если эту функцию берет на семя наниматель, нужно договориться о том, чтобы он сохранял все квитанции и показывал данные со всех счетчиков);
  • какие есть ограничения в пользовании квартирой, электроприборами;
  • будет ли осуществляться в счет оплаты за квартиру ремонт или покупка бытовой техники.

Обязательные пункты договора можно найти в Гражданском Кодексе Российской Федерации (в 34 и 35 главах). Такой договор можно составить и самостоятельно, но документ будет иметь большую юридическую силу, если он заключается у нотариуса.

Скачать образец договора найма квартиры между физическими лицами.

Еще один важный совет: заключать договор найма желательно сроком, не превышающим 11 месяцев. В российском законодательстве еще остались отголоски советских правил сдачи и аренды жилья.

Тогда в целях защиты арендатора законом было предусмотрено, что если наниматель прожил в квартире более 11 месяцев, то он может претендовать на проживание в квартире и после расторжения договора, например, при возникновении материальных трудностей, серьезной болезни, и суд вполне мог вынести решение в его пользу.

Поскольку в современном законодательстве эти положения остались, лучше всего не заключать договор на больший срок.

Составляем акт приема-передачи квартиры

Это дополнительный документ, в котором указывается, какая техника и мебель находится в квартире на момент ее заселения новыми жильцами, в каком состоянии квартира.

В акте следует указать как исправную технику, мебель, чтобы в случае поломки или порчи взыскать с нанимателя, так и сломанные приборы или испорченные детали квартиры, чтобы наниматель был уверен, что его потом не обвинят в порче вещей.

Акт, как и договор, подписывается в двух экземплярах и остается на руках у каждой стороны.

Скачать акт приема-передачи квартиры при сдаче в аренду (бланк).

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Пишем расписки

После того, как договор составлен, акт приема-передачи подписан, следует передать нанимателям ключи, а взамен получить деньги за первый месяц проживания (или за несколько месяцев, а также залог, это все зависит от того, на каких условиях аренды сошлись стороны). Арендодатель может оставить нанимателю расписку, что он получил такую-то сумму в счет аренды жилья, а наниматель взамен дать расписку о получении ключей. В расписке должны быть указаны паспортные данные, стоять число проведения операции и подпись.

Решаем вопрос с налогами

Законодательство РФ предусматривает несколько вариантов налогообложения для тех, кто сдает свое жилье. Для физических лиц предусмотрена стандартная процедура уплаты НДФЛ. Индивидуальный предприниматель может выбрать несколько вариантов:

  • оплачивать налоги на общем режиме налогообложения;
  • оплачивать по упрощенной системе налогообложения;
  • применять патентную систему налогообложения.

Если речь идет об общем режиме налогообложения, то арендодателю нужно будет отдавать налогами 13 процентов с дохода. Каждый год с первого января и до конца апреля нужно подавать в налоговые органы по месту прописки налоговую декларацию.

Но для начала следует посчитать, какова прибыль с аренды, и какую сумму составляют положенные 13 процентов: эти деньги необходимо перевести в банк на счет налоговой (до 15 июля текущего года), а квитанцию о проведенной банковской операции отнести в налоговые органы вместе с документами, подтверждающими, что расчет был произведен верно (договор аренды, банковские выписки).

При сдаче в наем муниципальной квартиры может понадобиться регистрация в специальных учреждениях, работающих при муниципалитете, но это условие носит рекомендательный, а не обязательный характер.

Надо отметить, что эта пошаговая инструкция вполне жизнеспособна и позволяет сдать квартиру на законных основаниях, если заниматься этим самостоятельно, без привлечения компаний, занимающихся вопросами аренды жилья.

Если обращаться в фирму, то о многих из этих пунктов можно будет не беспокоиться: там помогут и найти квартиросъемщика, и составить правильно договор, но налоговый вопрос все равно придется решать самостоятельно.

Если у вас остались какие-либо вопросы или вам требуется помощь в подготовке налоговых деклараций, то наш дежурный юрист готов оперативно вам в этом помочь.

Юридические тонкости самостоятельной сдачи квартиры в аренду

Как сдать квартиру в аренду правильно: оформление в рамках закона и важные моменты

  • Принятие решения
  • Поиск арендатора
  • Заключаем договор
  • Важные моменты

Учитывая что недвижимость во все времена пользуется повышенным спросом, вопрос о сдаче квартиры в аренду звучит довольно актуально. Если у вас имеется свободная жилплощадь, почему не превратить пустующую квартиру в постоянный источник дохода?

Приняв такое решение, нужно лишь найти арендатора и правильно составить договор. При документальном оформлении сделки важно учитывать все нюансы, это поможет избежать проблем с законом и споров с жильцом. Из этой статьи вы узнаете, как правильно сдавать квартиру в аренду и обезопасить себя и свою недвижимость от возможных юридических неприятностей.

Принятие решения

Решив сдать квартиру в аренду, нужно для начала определиться с суммой, которую вы хотите ежемесячно получать. При определении стоимости, обычно учитываются два фактора:

  1. Географическое расположение дома и техническое состояние квадратных метров.
  2. Вид аренды: долгосрочный найм или посуточная сдача.

Чтобы определить оптимальную цену, можно просто поинтересоваться стоимостью аренды аналогичных квартир в вашем районе. Эту информацию можно получить из газет или с сайтов недвижимости.

Теперь поговорим о вариантах сдачи жилья. Если вы будете сдавать жильё посуточно, получите большую прибыль. Кроме того, при посуточной аренде можно не делать в квартире косметический ремонт. Обычно такое жильё снимают командировочные, которым нужно где-то остановиться на пару дней.

Однако, сдавая жильё посуточно, вы не застрахованы от неприятных ситуаций. На столь короткий срок договора обычно не заключают, соответственно, по закону, жильцы считаются не арендаторами, а гостями собственника. Поэтому за любые их действия отвечает хозяин квартиры.

Учитывая этот нюанс, лучше сдавать жилье на длительный срок. Так будет спокойнее и вам, и арендатору. Обратите внимание, что сдавать можно собственные и муниципальные квартиры.

В последнем случае заключается договор поднайма, так как хозяин по закону считается ответственным квартиросъёмщиком. Кроме того, можно оформить доверенность на сдачу квартиры.

В этом случае хлопотами будет заниматься доверенное лицо.

Поиск арендатора

Нужно найти достойного арендатора. Отсюда возникает вопрос: где его взять? Существует два способа разрешить проблему: через агентство недвижимости или заняться поиском самостоятельно. Рассмотрим оба варианта.

  1. Через агентство. Здесь за определённую сумму (обычно это сумма ежемесячного платежа) поиском квартиранта займутся риелторы. Это профессионалы своего дела, которые досконально знакомы со всеми тонкостями сделки. Кроме того, агентства обычно имеют собственную клиентскую базу, что существенно ускорит процесс.
  2. При самостоятельном поиске жильцов, нужно разместить объявления о сдаче квартиры во всех печатных изданиях и интернет-порталах. К объявлению рекомендуем приложить фотографии и описать жилплощадь в выгодном свете. Например, отметьте, что дом находится в спокойном районе, с развитой инфраструктурой. Упомяните про спокойных соседей.

Заключаем договор

Когда жилец будет найден, с ним нужно заключить договор найма. Это поможет безопасно сдать квартиру. Кроме того, правильно составленный документ позволит вам защитить свои интересы.

Учтите, что по закону вы обязаны платить налог! Сдача жилья в аренду приравнивается к предпринимательской деятельности, поэтому уклонение от уплаты налогов карается штрафом от 300 000 рублей, или заключением под стражу сроком на один год.

Соответственно, незаконная сдача квартиры нам не подходит, будем действовать строго официально. Чтобы составленный договор защищал интересы обеих сторон, существуют правила его заполнения. Вот основной перечень пунктов:

  1. Адрес квартиры.
  2. Паспортные данные участников сделки.
  3. График проверки состояния квартиры. Арендодатель вправе периодически устраивать проверки, разумеется, предварительно сообщив об этом квартирантам.
  4. Сроки аренды.
  5. Порядок внесения арендной платы. Разумно будет указать размер штрафа за просроченный платёж.
  6. Обязанности сторон. Здесь нужно указать, кто оплачивает коммунальные услуги, занимается мелким ремонтом и другие бытовые мелочи.

Правила сдачи квартиры в аренду, диктуют составление акта приёма/сдачи недвижимости. В этом документе описывается техническое состояние квартиры, включая подробный перечень имущества и бытовой техники.

По закону, арендатор обязан вернуть жильё в том же состоянии, в котором принял. Обратите внимание, что действующие правила не требуют нотариального заверения документов. Достаточно подписей сторон.

Важные моменты

Сдавать квартиру в аренду и избегать при этом неприятных для себя ситуаций, можно лишь соблюдя все тонкости процедуры. Вот ключевые моменты, которые достойны пристального внимания:

  • если жилплощадь находится в долевой собственности, сдача квартиры в аренду возможно при согласии всех совладельцев. Такое согласие оформляется в письменном виде и заверяется нотариусом;
  • обязательно нужно заверить у нотариуса доверенность, если от вашего имени будет сдавать другой человек. Обратите внимание, что даже близкие родственники не могут распоряжаться вашим имуществом. Поэтому если принадлежащую вам жилплощадь захочет сдать мать или сестра, у них на руках должна быть доверенность;
  • отдельно стоит упомянуть о сдаче недвижимости с обременением. Обычно это ипотечный кредит. Таким образом, заёмщики пытаются оправдать покупку квадратных метров и сэкономить на процентах. Сдать ипотечную квартиру можно лишь с согласия банка. В договоре ипотечного кредитования чётко прописано, что заёмщик не имеет права самостоятельно распоряжаться недвижимостью. При этом кредитор оставляет за собой право устраивать проверки залогового имущества, и в случае нарушения условий договора, требовать досрочной выплаты кредита;
  • заключая договор аренды на длительный срок, рекомендуем указывать стоимость найма не более чем на 6 месяцев, оставляя за собой право изменять сумму в одностороннем порядке. Цены на квартиры растут в геометрической прогрессии, поэтому актуальная на сегодняшний день сумма аренды, через полгода может превратиться в мизер;
  • правильно будет взимать с арендатора залог в размере ежемесячного платежа. Это позволит вам компенсировать убытки, если квартирант решит не расплачиваться за последний месяц проживания. После расторжения договора, арендатор обязан вернуть залог жильцу.

Надеемся, что приведённые советы помогут вам правильно сдать жильё.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Как сдать квартиру в аренду правильно? По закону, самостоятельно

Как сдать квартиру в аренду правильно: оформление в рамках закона и важные моменты

Последние изменения: Июнь 2018

При наличии свободного жилья, возникает естественный вопрос, как извлечь дополнительный доход, если квартиру не собираются продавать или использовать для проживания в течение длительного времени.

Аренда недвижимости — один из вариантов эффективного применения свободных метров, которые позволят компенсировать расходы на налоги, коммуналку, и даже иметь стабильный доход. Знание законов и ориентирование в ситуации на рынке недвижимости позволит сдать квартиру в аренду правильно, безопасно, выгодно.

Рынок аренды жилья насыщен предложениями услуг опытных риэлторов, взимающих плату за выполнение посреднической функции.

С одной стороны, безболезненно сдать в аренду можно через посредника, но с другой стороны, нет никакой гарантии того, что нанятый специалист не окажется мошенником или попросту халатно отнесется к исполнению своих обязательств. Оптимальным вариантом для хозяина жилья, намеренного получать доход от аренды, заняться процедурой передачи в аренду без агентства, опираясь на законодательные нормы и специфику ситуации с недвижимостью.

Положения законодательства

Недвижимое имущество — традиционно надежная инвестиция, которая может приносить доход как от роста цен, так и от ее оптимального использования.
Порядок оформления аренды строго регламентирован гражданским и жилищным законодательством с определением прав, обязанностей, правил использования жилья и других значимых нюансов.

Несмотря на то, что закон не обязывает владельца сдавать жилье с условием заключения специального договора, во избежание рисков для обеих сторон, делать это настойчиво рекомендуется.

Передача недвижимости в пользование второй стороне происходит в соответствии с законодательными актами:

  1. ЖК РФ регулирует вопросы определения правил аренды и степени ответственности в процессе найма.
  2. ГК РФ – регулирует правовые аспекты арендной сделки (гл. 34), оформления найма между физическими лицами (гл.35).

Заключаемый с жильцами договор должен соответствовать положениям гражданского законодательства, гарантируя при этом соблюдение интересов обеих сторон.

Точного указания на то, что неофициальная сдача недвижимости запрещена, в российских законах не содержится, однако в таком случае, существует риск подвергнуться наказанию по налоговым вопросам.

Статья 119 НК определяет наказание за отсутствие декларации о доходах, а в дальнейшем арендодатель может быть привлечен к ответственности за уклонение от налогов.

Риски неофициальной сдачи

Помимо проблем с налоговой службой и начислению штрафных санкций, отсутствие подписанного соглашения влечет за собой другие риски:

  • Отсутствие компенсации при нанесении ущерба имуществу, переданному в пользование арендатору, при отсутствии официального документа, устанавливающего финансовую ответственность нанимателя (прилагаемый к договору приемопередаточный акт четко фиксирует состояние квартиры на момент передачи и обязывает возместить ущерб, нанесенный в период пользования жильем посторонних).
  • Задолженность по коммунальным платежам возникает в случае, если стороны не заключили письменное соглашение о порядке оплаты услуг ЖКО (часто претензии возникают в отношении оплаты за межгород, дополнительные услуги в доме).
  • Отсутствие актуальной и достоверной информации о том, кто на самом деле снимает жилье (собственники часто сталкиваются с ситуацией, когда, сдав квартиру одному человеку, в результате выясняется, что в ней проживает 10-20 жильцов, либо квартира используется в незаконных или криминальных сферах, что грозит уголовной ответственностью).

Зафиксированные письменно договоренности позволят обезопасить себя, если одна из сторон (хозяин или жилец) нарушат условия аренды. Основанием для взыскания компенсации и регулирования проблем с государственными органами станет заключенный в письменном виде договор.

Подготовка квартиры для аренды

Быстро сдать квартиру в аренду кажется сложным делом, однако, после тщательного изучения процедуры, собственники понимают, что в состоянии справиться сами. Информация о каждом этапе аренды поможет определить план действий с наибольшей эффективностью.

Нужна ли страховка?

Перед тем, как доверить свое жилье посторонним, следует озаботиться финансовой защитой от основных рисков, связанных с недвижимостью.

Актуальные страховые риски, включаемые в договор страхования наймодателем, выглядят следующим образом:

  • затопление;
  • пожар;
  • взрыв газового баллона;
  • ущерб отделке внутренней части и т.д.

При оформлении страховки важно сообщить страхователю о том, что квартира планируется к сдаче внаем. Это увеличит конечную стоимость полиса, однако при наступлении страхового случая, проблем с получением выплаты не возникнет.

Достижение договоренностей

Прежде, чем договариваться с жильцами, не менее важно получить согласие на аренду от остальных собственников, а также согласовать процесс с соседями, чьи интересы могут быть связаны с данным фактом.
Согласием заручаются не во всех случаях, а лишь при сдаче:

Иногда нежелание соседей может серьезно осложнить процесс аренды, доставляя дополнительные хлопоты, как собственникам, так и квартирантам.

Подготовка жилья к сдаче квартирантам

Состояние жилья, планировка, ремонт, оборудование — при осмотре потенциальных нанимателей будут оцениваться многие факторы. Задача будущего наймодателя привести квартиру в порядок, отремонтировать оборудование, сантехнику, проверить работу коммуникаций.

Если нет возможности провести капитальный ремонт, необходимо выполнить минимальные действия по обновлению стен, потолков, напольного покрытия. Оценить квартиру с точки зрения готовности обеспечить максимально возможный комфорт.

В качестве совета, хозяину рекомендуется убрать из квартиры ценные вещи, а также лишнее личное имущество, которое будет захламлять помещения.

Оформление найма

После того, как проведена подготовительная работа, пора начинать действия по поиску клиентов, обсуждению и оформлению договоренностей.

Поиск квартирантов

Чтобы найти жильца, необязательно обращаться в агентство или отдельному риэлтору. Современные технологи сделали доступным самостоятельный поиск подходящего кандидата, не требуя лишних движений со стороны владельца.

Практика показывает, что эффективными методами поиска считаются:

  1. Опрос знакомых, коллег по работе, родственников, друзей.
  2. Подача объявления в местные и федеральные газеты с объявлениями.
  3. Размещение объявления на специализированных сайтах, соцсетях.

Чтобы отсечь лишние контакты, в тексте объявления рекомендуется указывать все ключевые параметры квартиры, особенности, преимущества. В общих чертах следует указать на принципиальные недостатки (подселение, недостаточный ремонт, отсутствие мебели и пр.).

Цена на квартиру должна соответствовать среднерыночному уровню, с учетом плюсов и минусов квартиры. Вопрос квартплаты лучше заранее оговорить в объявлении, т.к. порою эти расходы могут оказаться принципиальными для клиентов.

Со своей стороны, наймодатель вправе выдвигать требования к потенциальным жильцам, которым согласен передать собственность (молодой паре без детей, без животных, студентам, с национальными ограничениями и т.д.).

Некоторые считают, что безопасной является сдача жилья семейной паре без детей, однако каждая ситуация индивидуальна.

На практике может оказаться, что бригада строителей, снявшая квартиру на время работы, окажется более аккуратной и ответственной, чем пара славянской национальности без детей, животных и т.д.

Таким образом, дальнейший отбор среди кандидатов проводится уже непосредственно при осмотре жилья.

При показе квартиры рекомендуется показать документы, подтверждающие право распоряжаться собственностью, обе стороны вправе изучить паспортные сведения. Следует быть осторожными и не оставлять личные документы в руках посторонних без надзора. После проверки сведений, паспорта возвращают владельцам.

Подписание договора найма: что нужно знать

В зависимости от того, кто является участником сделки, составляют договор аренды (для юрлиц) или найма (для обычных граждан). Существует важная деталь, которая необходима, чтобы сделка прошла законно: договор аренды надлежит регистрировать, если квартира передается в пользование на срок более года.

Составить договор несложно, так как в сети есть масса готовых бланков и образцов заполнения, учитывающих основные требования законодательства.

К обязательным пунктам договора относят:

  • Сведения об участниках сделки.
  • Величина платежа, дата передачи оплаты и способ.
  • Особенности распоряжения залоговой суммой (в каких случаях ее надлежит вернуть нанимателям).

  • Периодичность проверки квартиры владельцем (график посещений).
  • Ответственность за уплату коммуналки. Если квитанции оплачивает квартирант, указывают способ информирования об оплате собственника.

  • Порядок пользования установленной в квартире техникой, бытовыми приборами, коммуникациями.

Отдельно оговаривается вопрос зачета ежемесячных платежей в счет проведенного квартирантами ремонта.

При составлении бланка необходимо руководствоваться положениями глав 34-35 ГК РФ, а в целях безопасности, заключать договора на неполный календарный год (11 месяцев). Это позволит исключить малейшие притязания квартирантов на право проживания в квартире при возникновении жизненных сложностей и отсутствии другого места для проживания, если арендную плату он более не сможет вносить.

Дополнительной мерой безопасности является заключаемый при подписании основного договора приемопередаточный акт.

Бланк можно скачать ниже вместе с договором, а в описание квартиры вносят следующие сведения:

  • перечень мебели, ее состояние в момент въезда жильцов;
  • общее состояние коммуникаций, оборудования;
  • состояние ремонта, стен, пола и других параметров.

В случае повреждения вышеуказанных предметов, наниматель будет обязан компенсировать убытки из личных средств. Этот акт — гарант и для будущего квартиранта, так как исключает риск необоснованных претензий, если вдруг выяснится, что что-либо в квартире пропало, оказалось сломано.

Последний документ, необходимый на завершающей стадии передачи собственности – составление расписок.  Собственник квартиры в расписке подтверждает факт передачи денег в счет уплаты за первый месяц (иной период) пользования, а также фиксирует принятие залогового обеспечения. Арендатор, в свою очередь, расписывается в получении ключей и принятии жилья.

В перечень обязательных реквизитов расписки входят:

  1.  Подробные сведения о сторонах (полные ФИО и паспортные данные).
  2. Дата составления.
  3. Подписи.

Налоговые вопросы: особенности

Несмотря на отсутствие строгого административного регламента, владельцы арендуемого жилья обязаны уплачивать налоги с получаемого дохода.
В зависимости от обстоятельств оформления аренды, налоговым законодательством предусмотрены варианты налогообложения для физлиц, организаций, ИП.

Для частного предпринимателя доступен выбор одной из систем расчета и уплаты налога:

  •  общее налогообложение (ОСНО);
  • упрощенная система;
  • применение патентной системы.

Для обычных граждан, речь идет, прежде всего о подоходном налоге, известном как НДФЛ. В рамках общего налогообложения уплате подлежит 13 процентов от полученного за отчетный период дохода. Отчисления производятся на основании поданной до 30 апреля декларации, которая подается в ФНС по месту жительства.

Как расстаться с нанимателем

Рано или поздно, квартирант съезжает с квартиры, происходит расторжение договора. Знание правовых тонкостей позволит расстаться с нанимателем без взаимных претензий и упреков.

Основанием для досрочного расторжения договора для арендатора является соблюдение важных условий:

  • Согласие всех проживающих с ним лиц.

  • Уведомление собственника в трехмесячный срок.

Таким образом, хозяин квартиры страхуется на случай непредвиденной потери дохода в связи с неожиданной потерей клиента.

Односторонне расторжение допускается, когда между сторонами появились разногласия или претензии:

  • хроническая просрочка, задолженность за период более 6 месяцев при долгосрочном варианте аренды;
  • задолженность за два платежных периода, при краткосрочном найме;
  • нанесение существенных повреждений имуществу собственника, порча оборудования, предметов мебели т.д.;
  • несанкционированное использование жилья в других целях, нежели это было заявлено в договоре;
  • нарушение правил проживания, беспокойство соседей.

Закон допускает расторжение договора через суд на основании того, что жилье не соответствует нормам проживания, либо было существенно повреждено.

Распространенные ошибки

При заключении договора самостоятельно, возникают нестандартные ситуации и осложнения, связанные с незнанием сторон своих прав, обязанностей, положений законодательства. Невнимательность при составлении договора может крайне негативно сказаться на дальнейшем процессе сдачи в аренду.

Владельцу квартиры, намеренному передать квадратные метры в аренду, следует обратить внимание на включение в договор следующих пунктов:

  1.  Возможность проживания животных, посторонних лиц.
  2. Разрешение на субаренду, обязательность согласования с хозяином.
  3. Финансовая ответственность за порчу предметов мебели, оборудования, иного имущества.

При оформлении договора с посторонним человеком, важно предпринять хотя бы минимальные меры безопасности. Важно знать информацию обо всех жильцах, поселившихся в квартире:

  • паспортные данные,
  • сведения о месте работы, учебы,
  • контактную информацию о родственниках, к которым можно обратиться, если возникнет непредвиденная ситуация.

Только внимательное и серьезное отношение позволит собственнику без посредников сдать квартиру в аренду, с минимальным риском для себя и своей собственности.

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему

© 2018 zakon-dostupno.ru