Содержание

Как продать квартиру находящуюся в ипотеке

Как продать квартиру в ипотеке: законные способы и важные нюансы

Вопрос о возможности выставления на продажу квартиры, находящейся в ипотеке, очень важен. Некоторые владельцы ипотечной недвижимости сталкиваются с материальными трудностями: для них ежемесячные взносы становятся непосильными. У других возникает желание приобрести более просторное жильё. А третьи просто хотели бы заработать на ипотеке.

Эти и другие факторы заставляют владельца задуматься о продаже ипотечного жилья. Но ведь жилплощадь не принадлежит им полностью. Так можно ли продать квартиру, приобретённую в ипотеку?

Те, которых волнует данный вопрос, могут спокойно выдохнуть: ипотечную недвижимость можно продать и в текущем 2018 году. Только процедуру продажи необходимо осуществлять грамотно, руководствуясь установленными правилами. Статьи №29 и № 33 ФЗ, касающиеся ипотечного кредитования, предоставляют заёмщику право эксплуатации и продажи квартиры, купленной в ипотеку.

При этом владелец ипотечного жилья должен помнить ключевое правило: он не вправе совершать никаких сделок с квартирой (в том числе и продавать) без согласия кредитной организации. В ином случае все права на недвижимость передаются банку (ст. №301 ГК РФ).

Как продать ипотечную квартиру?

Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

  1. Досрочное погашение займа.
  2. Самостоятельная продажа.
  3. Продажа с помощью банка.
  4. Продажа долговых обязательств.

Досрочное погашение

Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.

Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:

  1. Определение суммы задолженности по кредиту.
  2. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
  3. Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
  4. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
  5. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
  6. Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.

Самостоятельная продажа

Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка. Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.

Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:

  1. Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
  2. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
  3. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
  4. С квартиры снимается обременение.
  5. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
  6. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

Продажа ипотечного жилья банком

При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

Такая схема не очень выгодна заёмщику: банк не особо заинтересован продать квартиру подороже. Ему важно вернуть долг, поэтому вполне достаточно того, чтобы сумма долга была аналогичной стоимости квартиры.

Продажа долговых обязательств

Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:

  • Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
  • В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.

Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.

В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого.

В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту.

А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.

Заёмщику данная процедура приносит несомненную выгоду. Однако далеко не каждый банк даёт согласие на подобную сделку: одни банки не разрешают перекредитование ни под каким предлогом, другие – накладывают на заёмщика штрафные санкции, которые порой достигают немалых сумм.

Налоговые обязательства

Продавцу ипотечного жилья следует учесть один нюанс: если недвижимость находится в его собственности менее 3-х лет и продана по более высокой стоимости, ему придётся заплатить налог с продажи квартиры (13%) .

Нюансы продажи недвижимости, купленной по военной ипотеке

Согласно закону, жильё, купленное с использованием целевого жилищного и ипотечного займов, до момента полного погашения кредита является залогом не только у кредитной организации, но и у Минобороны РФ.

Обременение будет снято с квартиры только после полного погашения займа и после достижения заёмщиком 20-летнего срока службы. Схема продажи такой квартиры обычно включает поиск средств для погашения ЦЖЗ.

Алгоритм проведения сделки следующий:

  1. Продавец уведомляет банк и Росвоенипотеку о своём желании продать жильё и снять обременение.
  2. Уточняет в банке сумму долга.
  3. Погашает сумму задолженности.
  4. Находит покупателя на жильё.
  5. Получает документ о снятии обременения.
  6. Получает в Росреестре документ на право собственности.
  7. Продаёт квартиру по обычной схеме.

Важно: для погашения долга перед Росвоенипотекой (как и для погашения части задолженности перед банком-кредитором в случае гражданской ипотеки) можно использовать средства, полученные в рамках материнского капитала.

Документы для продажи ипотечной недвижимости

Проведение процедуры продажи ипотечного жилья требует от заёмщика подготовки полного пакета документов. Что в него входит?

  • документ, подтверждающий платёжеспособность;
  • договор купли-продажи с покупателем;
  • справка об отсутствии задолженности по кредиту;
  • закладная по займу;
  • документ о зачислении покупателем средств на недвижимость, которыми будет погашён остаток по кредиту;
  • документ, подтверждающий снятие квартиры с обременения.

Таким образом, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. И даже несколькими способами. Главное – провести процедуру грамотно, не скрывая ничего ни от банка, ни от покупателя.

Продажа ипотечной квартиры: анализ способов реализации и возможные риски

Как продать квартиру в ипотеке: законные способы и важные нюансы

Процесс реализации залоговой недвижимости отличается от стандартных сделок купли-продажи. В этом случае участвуют три стороны – продавец, покупатель и банк-кредитор. До того, как продать квартиру в ипотеке, нужно изучить возможные способы и выбрать оптимальный.

Причины реализации недвижимости

Действующим законодательством не запрещается оформлять подобные сделки. Но нужно учитывать, что они требуют большего внимания и выполнения ряда условий. Нередко продавец теряет часть стоимости недвижимости, что является главным отрицательным фактором реализации залоговой квартиры.

Часто желание начать процесс реализации связано со следующими обстоятельствами:

  • Невозможность выполнять долговые обязательства. Если вовремя не оформить сделку купли-продажи – банк конфискует недвижимость за счет погашения сформировавшегося долга.
  • Необходима покупка варианта с большей площадью. Доход от продажи можно использовать для покупки более просторной квартиры. Важно просчитать возможные финансовые потери. Нередко выгоднее погасить задолженность по кредиту, чтобы цена на апартаменты была на уровне рыночной.
  • Возможный вариант получения дохода. Этот способ актуален для новостроек. После введения жилого дома в эксплуатацию стоимость недвижимости всегда повышается. Разница между закупочной ценой и реализацией может быть существенной.

Независимо от причин, перед совершением сделки необходимо продумать каждый шаг. Важно согласовать свои действия с банком, чтобы впоследствии не возникли конфликтные ситуации.

Для вторичного жилья, которое обременено дополнительными обязательствами, добиться рыночной цены на практике невозможно. Поэтому нужно морально подготовиться к возможным материальным убыткам.

Самостоятельная продажа

Реализация заложенного имущества собственными силами – оптимальный вариант для собственника. Он может самостоятельно выбрать покупателя, согласовать с ним стоимость. Также можно сформулировать дополнительные детали сделки для привлечения потенциального приобретателя.

Этапы проведения сделки:

  1. Получение согласия банка. Его специалисты после детального анализа обстоятельств дела укажут, можно ли продать квартиру в ипотеке и на каких условиях. Нередко эта возможность прописана в изначальном договоре – банк не может отказать. Исключение – просрочка по займу.
  2. Поиск покупателя и согласование с ним деталей. Он должен быть уведомлен о текущем статусе квартиры и до конца понимать степень риска.
  3. Внесение суммы задатка. Рекомендуется, что бы его размер был не менее суммы оставшегося долга перед банком.
  4. Вместе с покупателем собственник жилья направляется в банк для погашения кредита.
  5. Получив подтверждающие документы, нужно аннулировать запись в Регистрационной палате, согласно которой недвижимость является залоговым имуществом.

Скачать документ (dogovor-prodazhi-kvartiry-s-obremeneniem.doc, 43KB)

После снятия обременения можно завершить сделку купли-продажи. Покупатель оплачивает оставшуюся часть суммы, жилье переходит в его собственность.

Окончательный этап процедуры – регистрация соглашения в УФРС. Пакет документов стандартный, так как жилье больше не обременено дополнительными финансовыми обязательствами.

Реализация долговых обязательств

Еще один распространенный вариант – перезайм. Фактически происходит переоформление кредита на другое лицо. Преимущество – расширяется круг потенциальных покупателей, так как нужно выплачивать не всю сумму, а лишь разницу между ипотекой и согласованной стоимостью.

Для этого вида продажи квартиры, находящейся в ипотеке, нужно выполнить следующее:

  1. Найти потенциального покупателя. Также как для вышеописанной ситуации необходимо полностью проинформировать его об особенностях жилья.
  2. Проверить требования банка к будущему заемщику. Согласие банковской структуры для этой операции обязательно. Фактически новый собственник станет полноценным заемщиком с финансовыми обязательствами.
  3. После подтверждения переуступки остальные операции по смене собственника осуществляет банковское отделение.

По завершении заключительного этапа необходимо проверить данные в УФРС. Жилье не должно числиться за прошлым владельцем. Также эта процедура подразумевает аннулирование долговых обязательств, о чем составляется дополнительное соглашение.

Помощь банка

Для уменьшения вероятности отказа банка в сделке по продаже недвижимости рекомендуется обратиться непосредственно к кредитору. Многие финансовые структуры предоставляют посреднические услуги, к тому же чистота сделки будет гарантирована юристами организации.

Во время процедуры нужно учитывать следующие моменты:

  • Просрочки по платежам. Если это единичные случаи – финансовая компания может не принимать факт во внимание. Для систематических просрочек вероятность сотрудничества значительно снижается.
  • Формирование стоимости. До подписания соглашения на оказание этой услуги нужно обговорить цену жилья. Она не может быть значительно ниже рыночной, но при этом минимальная стоимость будет неприемлема для собственника.
  • Стоимость услуги. Обычно процент вознаграждения меньше стандартного риэлтерского. Этот момент обсуждается в индивидуальном порядке. Для постоянных клиентов возможна скидка или предоставление льготных условий сотрудничества.

Недостаток этого способа – долгий срок продажи. Предварительно банковская организация может составить требования для будущего покупателя, если он планирует переоформить кредит на себя. Также возможно привлечение третьих лиц – агентства по недвижимости. В этом случае размер дополнительных расходов будет увеличен за счет комиссии посредника. Но все зависит от предварительной договоренности.

О дополнительных нюансах реализации можно узнать из видеоматериала:

Законные способы продажи квартиры, купленной в ипотеку

Как продать квартиру в ипотеке: законные способы и важные нюансы

Столкнувшись с финансовыми проблемами, собственники недвижимости решаются ее продать. Другой причиной становится потребность в расширении жилья при увеличении семьи. Иногда люди желают подзаработать на ипотечном кредите. Однако, как продать квартиру в ипотеке, мало кто знает.

Продать жилую ипотечную недвижимость в 2018 году вполне реально, если знать правила и порядок осуществления сделки.

Что говорит закон?

Для продажи недвижимости с обременением обязательно согласие займодавца. Согласно ст. 29 и ст. 33 федерального закона «Об ипотеке» заемщик вправе лишь пользоваться ею и обязан поддерживать ее в нормальном состоянии.

Реализация третьим лицам ипотечной квартиры без согласия банка незаконна. Допускается совершение такой сделки лишь в пользу залогодержателя (ст. ст. 301-303 ГК РФ). В определенных случаях кредитные учреждения идут навстречу и разрешают заемщикам продавать жилье, находящееся у них в залоге.

Внимание! При обнаружении попытки реализации залоговой недвижимости с нарушением установленных законом правил права на нее перейдут кредитному учреждению (ст. 301 ГК РФ).

Законные способы продажи

Продать квартиру, купленную в ипотеку, можно разными способами:

  1. Погасить ипотеку досрочно. Такой способ заключается в нахождении собственником жилья покупателя, не боящегося факта обременения, и получить от него сумму, не достающую для закрытия ипотечного кредита.
  2. Самостоятельная продажа. Для совершения сделки необходимо соглашение банка с покупателем, который рассчитывается с долгом за заемщика. Со справкой о полном погашении кредита продавец сам снимает обременение.
  3. Продажа через банк. Покупателю нужно внести две суммы на разные ячейки: одну – на погашение оставшегося ипотечного кредита, вторую – недостающую для совершения покупки. Снятие обременения возлагается на банковское учреждение.
  4. Продажа долговых обязательств. Способ представляет собой процедуру перекредитования и подходит для покупателя, который желает приобрести обремененное жилье тоже в ипотеку.

Каждый вариант имеет определенные плюсы и минусы.

Продажа с досрочным погашением кредита

Продать квартиру в ипотеке можно, но главная сложность – поиск покупателя, готового к такой сделке. Нахождение квартиры в обременении банка – веская причина. Особенно в наши дни, когда рынок недвижимости переполнен предложениями, мало кто захочет лишний раз рисковать и связываться с волокитой.

Наиболее перспективен такой вариант при продаже квартиры в строящемся доме. На новостройки с удачными планировками всегда имеется спрос. Добросовестные застройщики обычно не нуждаются в поиске покупателей квартир, приближающихся к сдаче.

Процедура продажи ипотечной недвижимости с досрочным погашением займа следующая:

  1. В первую очередь необходимо получить согласие от банка. Поскольку кредитному учреждению такая сделка не особо выгодна, потребуется веская причина досрочного закрытия ипотеки.
  2. Далее производится расчет суммы оставшегося долга.
  3. На следующем этапе осуществляется заключение соглашения между продавцом и покупателем. Оно требует нотариального заверения.
  4. Продавцу необходимо снять с регистрации всех граждан, прописанных в продаваемой квартире с ипотекой.
  5. Покупатель дает задаток в сумме оставшейся задолженности по ипотеке.
  6. Ипотечный кредит закрывается, обременение снимается.
  7. На заключительном этапе остается обратиться в регистрационную палату и переоформить переход прав собственности.

Скачать документ (-продажи-квартиры-в-ипотеке.doc, 66KB)

Самостоятельная продажа

Можно продать квартиру под обременением самостоятельно. Известить банк о своем намерении нужно и в этом случае. Суть способа заключается в оформлении документации по сделке, снятии обременения с объекта недвижимости продавцом и покупателем без участия заимодавца.

Скрытие от потенциального покупателя факта нахождения продаваемого имущества в ипотеке нецелесообразно и незаконно. Умалчивание о существенных обстоятельствах дела вызовет подозрения.

Процедура самостоятельной продажи:

  1. Потенциальный покупатель осматривает квартиру.
  2. Если продаваемый объект покупателя устраивает, он уведомляет банк о своем желании выкупа залогового имущества.
  3. Между банком и приобретателем квартиры заключается предварительный контракт, заверяемый нотариально.
  4. Будущий владелец ипотечной недвижимости вносит в банковские ячейки две суммы: первую – на погашение задолженности, вторую – для заемщика в счет покупки.
  5. После снятия обременения в Росреестре факт продажи подтверждается документально.
  6. Продавцу и банку предоставляется доступ к их ячейкам.

При самостоятельной продаже цена сделки находится под банковским контролем. Заимодавцу необходимо, чтоб оплаты хватило на покрытие всех обязательств заемщика по кредиту, в том числе пени и штрафы.

Продажа банком

Использование такой схемы предполагает активное участие банка в сделке, а не стороннее наблюдение. На него возлагаются обязанности по оформлению документации, открытию ячейки, снятию обременения, связи с Регистрационной палатой.

Несмотря на освобождение продавца от волокиты, данный способ невыгоден для него. У банков нет заинтересованности в реализации недвижимости по рыночной цене. Для них главное – возврат долга. Следовательно, им хватает денежных средств от сделки купли-продажи, достаточных для его покрытия.

Продажа долговых обязательств

Квартиры, продаваемые банками, привлекательны низкой ценой для граждан, нуждающихся в ипотечном кредитовании. Процедура оформления ипотеки для этих людей практически не отличается от стандартного варианта:

  • необходим тот же самый комплект документации;
  • при одобрении заявки квартира оценивается и страхуется.

Перерегистрацию обременения банк осуществляет самостоятельно. Заемщик должен лишь подписать дополнительное соглашение по поводу переуступки долга. На всю процедуру уходит приблизительно три недели.

Плюсы и минусы вариантов продажи

Наглядное объединение основных преимуществ и недостатков разных способов продажи квартиры в ипотеке позволит сделать правильный выбор.

Вариант Преимущества Недостатки
Путем досрочного погашения Избавление от долга с одновременным получением наличных денег Без наличия у квартиры особых преимуществ сложно найти покупателя
Продажей задолженности Быстрота избавления от ипотеки в полном объеме Необходимость в поиске «перезаемщика»
Самостоятельной продажей банком Освобождение от хлопот по поиску покупателя и оформления сделки Финансовые потери. Высокий риск остаться без денежной компенсации
Самостоятельно продавцом и покупателем Самостоятельное назначение цены объекта и осуществление контроля хода дела Временные затраты

Риски сделки

Для покупателей залоговых квартир риски минимальны. Сделки с ними регламентируются законом и строго контролируются: и банком, и государственными органами. Снижение риска до нуля обеспечивается участием в процедуре риэлторов, юристов, банковских представителей.

В некоторых случаях самостоятельная реализация квартиры, находящейся в ипотеке, запрещена кредитным договором.

Если есть необходимость не в простом избавлении от ипотечного долга, а в получении выгоды от продажи обремененной квартиры, лучше найти покупателя самостоятельно.

Все нюансы ипотеки, риски и подводные камни

Как продать квартиру в ипотеке: законные способы и важные нюансы

Ипотека – долгосрочное кредитование. Среднестатистическому заемщику, у которого источником доходов является заработная плата, приходится около 15-20 лет выплачивать взятые в долг деньги.

Банки, предлагая ипотечные программы, в первую очередь заботятся о своих рисках и получении доходов от деятельности.

Исходя из этого, даже самые привлекательные, на первый взгляд, предложения могут содержать скрытые нюансы.

Это – деньги, которые занимают под залог недвижимости. Ипотечные кредиты оформляют на покупку дома, квартиры. Права и обязанности сторон отношений регулируются ФЗ-102 «Об ипотеке».

В 2017-2018 годах действуют государственные и банковские программы кредитования с различными условиями для приобретения недвижимости на первичном и вторичном рынке.

Первый шаг для заемщика – соотнести желания с возможностями, выбрать тип квартиры, предельную стоимость и определить для себя объем ежемесячных платежей, которые «потянет» семейный бюджет.

Ежемесячный платеж – часть основного долга + проценты. Его размер не должен превышать 40% общих доходов.

Выбрав банк, следует уточнить перечень документов для подачи заявки. Как правило, это – стандартный набор, включая справку о платежеспособности. Если постоянного дохода нет, нужно искать кредиторов, которые не требуют 2-НДФЛ.

Еще один важный вопрос – первоначальный взнос. Он может составлять 0-30% стоимости недвижимости, в зависимости от выбранной программы.

Но при этом минимальный начальный платеж может повлечь за собой повышенную процентную ставку (порядка 2-3%).

Поиск вариантов начинается после получения положительного решения. Для новостроек лучше сверить перечень компаний, аккредитованных в банке.

Поскольку строящаяся недвижимость не введена в эксплуатацию, в залог переходит не имущество, а право требования несуществующего объекта. Собственность регистрируется после ввода в эксплуатацию.

Кредитор проверяет застройщика, его благонадежность, документы на землю, объект и следит за степенью готовности строительства. Это поможет снизить риски банка при кредитовании и заемщика при покупке квартиры.

Относительно жилья на вторичном рынке нужно учитывать, что каждый кредитор выставляет свои требования и ограничения. Например, финансируется только покупка дома не старше 30 лет.

Комнаты в коммуналках, малосемейках не кредитуют, потому что имущество считается неликвидным и в качестве залога не рассматривается.

По этой же причине отрицательно относятся к «хрущевкам», полуподвальным и цокольным этажом.

Важный момент – готовность продавца провести сделку по полной стоимости. Согласно НК РФ, если квартира находится в собственности менее 3 лет, продажа облагается налогом. Требование банка – чтобы в договоре указывалась реальная цена. На фальсификацию ни один кредитор не пойдет.

Выбирая жилье, стоит ориентироваться не только на город, район, но и на особенности первички и вторички.

Первичный рынокВторичный рынок
Квартиры в строящихся домах на 30% дешевле готовых. Но нужно подождать с заселением. Есть риск, что застройщик не достроит дом. Возможность немедленного заселения. Недостаток – неоднородность социального окружения.
Новостройки соответствуют современным технологиям и стандартам, требованиям времени, с перспективой развития инфраструктуры. Широкий выбор вариантов в районах со сложившейся инфраструктурой. Минус – устаревшие планировочные решения, изношенные коммуникации.
Банки предлагают низкие процентные ставки по ипотеке. Условия аналогичные ипотеке новостроек.

При покупке любой квартиры не стоит забывать о такой графе расходов, как ремонт.

И если при выборе жилья на вторичном рынке можно обойтись минимальными затратами, то в новостройку придется инвестировать немало.

При покупке квартиры в строящемся доме у застройщика нужно потребовать:

  • инвестиционный контракт;
  • проектную декларацию;
  • проектную документацию с госэкспертизой;
  • разрешение на строительство;
  • свидетельство о собственности на земельный участок;
  • договор страхования или поручительства;
  • выписку из ЕГРН;
  • учредительные документы компании.

Оценка степени готовности дома снизит риски покупателя. Не лишним будет поинтересоваться о перспективах строительства рядом объектов, которые впоследствии могут причинить массу неудобств (например, строительство аэропорта, автомагистрали).

Удобнее всего заключать ДДУ. Он регистрируется в соответствующей службе. По ФЗ-214 при банкротстве застройщика, требования дольщика будут обеспечены залогом. Кроме того, ДДУ защищает от риска двойной продажи.

Можно заняться поиском самостоятельно или обратиться к опытному риэлтору, у которого есть база для выбора. При осмотре вариантов следует обратить внимание на коммуникации, проводился ли капремонт и когда, какие соседи и прочие бытовые условия.

Основной нюанс – проверка юридической чистоты. Иными словами, у жилья с «историей» могут внезапно «всплыть» какие-то наследники, законные собственники и другие лица, чьи права были нарушены. Доказывание добросовестного приобретения в судах отнимет много времени. Это все нужно выяснить до подписания договора.

Все функции контроля банк берет на себя. Поэтому выбранная недвижимость должна быть им одобрена. Договор купли-продажи, и ипотека заключаются одновременно.

В кредитном договоре, помимо процентной ставки, нужно обращать внимание на:

  • комиссионное вознаграждение и порядок его выплат. Иногда размер комиссии может существенно увеличить ежемесячные расходы;
  • наличие графика платежей с четким указанием суммы и сроков. Заверяется печатью банка и подписями обеих сторон;
  • штрафные санкции, когда и в каком размере применяются, есть ли штраф за досрочное погашение;
  • условия расторжения ипотеки и случаи реализации имущества. Обычно это – просрочка платежей;
  • перечень форс-мажорных обстоятельств, влияющих на повышение процентной ставки, досрочное расторжение договора. Такие туманные понятия, как «изменение конъюнктуры рынка», должны насторожить, поскольку под это определение можно подвести любой процесс. Лучше, чтобы четко указывалось, например, процент повышается при повышении ставок ЦБ РФ;
  • какая нужна страховка и когда она оформляется. Застраховать объект недвижимости придется в любом случае. Страхование жизни и здоровья не является обязательным, но многие банки при отказе от этого повышают процент по ипотеке до 1,5%.

Заемщик – сторона договора, поэтому не нужно подписывать все безоговорочно. Если что-то не устраивает, следует решать вопрос с банком сразу.

Например, можно просить кредитора включить условия о возможности рефинансировании кредита на случай каких-либо изменений (потеря работы, рождение ребенка и других).

Если он не идет на уступки, а условия оставляют желать лучшего, стоит поискать другой банк.

Для приобретения новостроек нет никаких особых схем. Покупатель перечисляет застройщику первоначальный взнос, а кредитор – заемные средства

Покупка недвижимости на вторичном рынке имеет свои особенности. После получения решения банка нужно в определенный срок (до 4 месяцев) найти оптимальный вариант и договориться с продавцом с внесением аванса. В течение срока договора (около месяца) нужно сделать проверку документов, произвести оценку квартиры, согласовать моменты купли-продажи с банком и СК.

После соблюдения всех процедур подписывается договор кредитный и страхования, оплачиваются комиссии, деньги поступают на счет заемщика, оформляется покупка.

  Право собственности на недвижимость переходит к покупателю после государственной регистрации в ФРС, а не в момент подписания договора купли-продажи (ФЗ-122).

На этом этапе возможны случаи, когда Росреестр отказывает или приостанавливает регистрацию прав по причинам:

  • непредоставления необходимых документов или их несоответствие установленным формам;
  • сомнения в подлинности документации или сведений, содержащихся в ней;
  • отсутствует согласие третьего лица на сделку при его необходимости;
  • судебные споры, наличие запрета или обременения в отношении имущества.

Подробный перечень определен в законе. Срок приостановки регистрации составляет до 3 месяцев. Если нарушения не будут устранены, переход права собственности считается невозможным, сделка не состоится. При этом госпошлина, уплаченная за регистрацию, не возвращается.

Если собственность зарегистрирована, покупатель и продавец подписывают акт приема-передачи, который и завершает процесс.

Относительно передачи наличных денег существуют безопасные способы расчета:

  • деньги помещаются в банковскую ячейку, для чего оформляется отдельный договор с условиями доступа к ним сторон. Продавец получает причитающуюся сумму после регистрации. Если по каким-либо причинам регистрация не состоялась, покупатель забирает деньги обратно;
  • вся сумма разбивается на 3 части. Оплата происходит по мере наступления события: 50% после регистрации, 40% после выписки жильцов, проживающих в квартире, 10% после фактического освобождения жилплощади, передачи ключей и подписания акта приема-передачи.

Внесение всей суммы сразу до регистрации собственности не практикуется. Если продавец на этом настаивает, лучше поискать другие варианты жилья.

Переданные в обеспечение объекты на время действия договора находятся в собственности заемщика, но распоряжаться ими единолично не получится. На все требуется согласие банка.

Залогодатель не может:

1. Сдать купленное помещение в аренду. ФЗ-102 не запрещает такую возможность (п.1.ст.40), если:

  • она согласована с залогодержателем;
  • срок найма не превышает срока ипотеки;
  • имущество приобреталось именно для сдачи в аренду.

Однако для банка эти действия всегда связаны с риском ухудшения состояния залогового имущества. Он не сможет даже вернуть свои деньги за счет страховки. СК не делают страхового возмещения, когда объектом пользовались третьи лица, а не собственник.

Банк не может дать согласия, но и препятствовать не имеет права, если найм оформляется официально, со всеми вытекающими для заемщика последствиями:

  • аренда на срок не более 12 месяцев.
  • с уведомлением страховой компании;
  • с увеличением платежей по страховке;
  • с уплатой налогов на прибыль.

Не редки случаи, когда такие вещи делаются втайне от кредитора. Если платежи по кредиту не задерживаются, у кредитора нет необходимости проверять залог. Но в случае просрочки и обнаружения нарушений банк может применить санкции, предусмотренные договором.

2. Сделать перепланировку. Приобретая квартиру или дом, владельцы стремятся обустроиться на новом месте. На все, что выходит за рамки обычного ремонта при ипотеке, нужно:

  • согласие банка;
  • проект перепланировки;
  • разрешение соответствующих органов.

Собранные документы передаются в страховую и кредитору для согласования и оценки. Если работы узаконить невозможно (например, перенос стояков водоснабжения), их делать нельзя.

Иначе при обнаружении таких фактов банк потребует надлежащего оформления или возврата состояния в первоначальное положение.

Хотя случаев, когда из-за этого требовали расторгнуть кредитный договор, практически не бывает.

3. Переоформить, как нежилое помещение. В рамках заключенного кредитного договора это сделать нельзя. Действующие программы для покупки коммерческой недвижимости предполагают более высокие ставки и другие условия кредитования. Кроме того, в выписке из ЕГРН будет стоять отметка об обременении, что, согласно ст.22 ЖК РФ, будет препятствием для переоформления.

Залоговую недвижимость также нельзя подарить, обменять. Продажу без участия кредитора осуществить невозможно. Первое, что нужно – объявить о своих намерениях, согласовать все действия. При этом вырученные деньги будут направлены на досрочное погашение кредита или его части.

Ипотечный кредит в долларах. Что делать, чтобы снизить платежи?

Спрогнозировать ситуацию на валютном рынке достаточно сложно. Искать работу, где платят в долларах, и ждать улучшений – сомнительный выход. Лучше всего погасить кредит досрочно, перезаняв деньги у другого кредитора, но уже в национальной валюте. Это даст возможность застраховаться от дальнейшего роста курса.

Перекредитоваться можно в «своем» банке, если вы считаетесь добросовестным клиентом. При этом залогом выступит все та же недвижимость. Если ее оценки окажется мало для обеспечения, может потребоваться дополнительное поручительство или залог.

Еще один вариант – просить у кредитора реструктуризации долга, что снизит размер платежей, но увеличит срок кредитования.

Какие вопросы задать в банке об ипотеке?

В первую очередь – процент, максимальная сумма и срок кредитования, нужен ли первоначальный взнос, справка о доходах. Важны требования к приобретаемому жилью, виды страхования. Если на примете уже есть подходящий вариант, попросите кредитного менеджера приблизительно просчитать все затраты и размер ежемесячных платежей.

Беру ипотеку в Сбербанке. На что обратить внимание?

Сбербанк – один из главных игроков на рынке ипотечного кредитования. Существенных требований к приобретаемой недвижимости не предъявляет, лояльно относится к старому фонду, новостройкам и вторичному жилью. Это его основное преимущество перед другими кредиторами. Не допускается кредитование квартир и домов с самовольными перепланировками.

От заемщика требуется наличие первоначального взноса. Решение о выдаче займа принимает в течение 4 месяцев. До совершения сделки купли-продажи покупатель и продавец заключают предварительный договор по форме банка, в котором согласовывают все условия. Есть только один способ рассчитаться с продавцом – банковская ячейка и получение денег после регистрации недвижимости.

Другие варианты не рассматриваются.

Документы:

Как продать квартиру в ипотеке: все законные способы

Как продать квартиру в ипотеке: законные способы и важные нюансы

Далеко не каждый человек обеспечен финансово. Примерно 35% людей могут купить себе квартиру, не задумываясь о ее цене. Остальные де 65% не имеют такой возможности, а точнее – вынуждены брать большой кредит, чтобы получить деньги от банка.

Если же сравнить купленную за собственные деньги квартиру и кредит на нее, то можно твердо сказать, что в первом случае жилище выступает в качестве гаранта. Во втором случае собственник жилья не вправе распоряжаться квартирой так, как ему хотелось бы.

Вот почему продажа жилой площади, которая находится в ипотеке – не очень выгодно. Приходится то снижать цену, чтобы привлечь как можно больше покупателей, то необходимо заключать многие соглашения с банками и заверять все документы у нотариуса. В общем, работа ужасная, волокитная и очень нудная.

Стоит рассмотреть несколько законных способов, чтобы каждый теперь смог продать ипотечную квартиру без проблем.

Можно ли вообще продать жилье, находящееся в ипотеке?

Есть несколько действенных схем-продаж:

  • погашение кредита намного раньше полного срока выплаты;
  • привлечение другого банка для кредитования;
  • реализация закладной;
  • смена заемщика.

Совсем не обязательно выполнять каждый пункт, чтобы был доступ к тому, чтобы ипотечная квартира была готова к продаже. Но, в основном, именно эти способы считаются самыми продуктивными и наиболее практикуемые. Самое главное в такой жилой площади действовать в полном согласии с залогодержателем и с кредитной организацией.

Главные причины продажи ипотечной квартиры

  1. Ухудшение финансового положения. Ипотека считается самым затратным моментом, который длится от 15 до 25 лет. Не многие в состоянии поддерживать такую финансовую стабильность, выплачивая каждый месяц крупную сумму за квартиру. И вообще, такие выплаты часто становятся источником различных финансовых трудностей.

    Вот почему иногда становится выгодно продать квартиру, находящуюся в ипотеке.

  2. Продажа жилища для получения прибыли. Эта причина встречается чаще всего, особенно если дом новый и до сих пор строится. Правда, далеко не каждый покупатель сможет найтись, ведь ценник за такую квартиру очень большой, не все могут себе позволить подобное.

    Но те, кому финансовое положение позволяет приобрести ипотечную квартиру, не отказывают себе в этом.

  3. Улучшение финансового положения. Бывает и так, что заемщик, наоборот, считает, что ему данной квартиры становится мало. Принимается решение о том, чтобы приобрести более просторное жилье.

    Поэтому, чтобы получить дополнительные средства на покупку новой квартиры, продается старая, даже несмотря на то, что она находится в ипотеке. Как правило, продажа жилья в ипотеке проходит очень быстро и легко, а покупатели всегда находятся.

  4. Семейные обстоятельства. В большинстве случаев, это может быть разлад в семье, а именно – развод.

    Продажа ипотечной квартиры становится делом очень кропотливым, трудоемким, утомительным и сложным, так как важно решить кучу вопросов, подписать множество бумаг. Пожалуй, этот пункт считается самым жестким и сложным.

Основные способы, как продать квартиру в ипотеке

Самое первое, с чего необходимо начать – это с разрешения банка на продажу жилища. Заключенный договор включает в себя условие, предусматривающее окончательную выплату залогодержателю по долгу.

Важно удостовериться, чтобы нет никакого штрафа, ведь именно он может увеличить бремя всех расходов. Такая продажа квартиры станет невыгодным делом.

Итак, для продажи ипотечного жилища необходимо участие следующих субъектов:

  1. залогодателя, т.е. продавца;
  2. залогодержателя, т.е. банка;
  3. нового владельца продаваемого жилья.

Как только банк одобрил документы на продажу квартиры, залогодатель приступает к поиску покупателя, начинает заниматься выпиской из квартиры всех тех, кто жил в ней ранее, выбирает вариант расчета. Это может быть как помощь банка, закладная, так и долгосрочная уплата долга в полной мере.

  1. Досрочное погашение долга. Это, пожалуй, самая простая ситуация. Ведь ипотека – действие растяжимое, и не всегда у человека найдется определенная сумма денег, чтобы полностью перекрыть весь долг за квартиру. Есть отличный вариант, если сам покупатель будет выкупать жилье, тем самым платя за ипотеку. Впоследствии, конечно, ценник за жилье станет намного меньше, так как будет вычитаться сумма за уже оплаченную ипотеку. Здесь стоит замотивировать покупателя, чтобы ему захотелось именно вашу квартиру и ничью другую. Единственное, что необходимо сделать перед подобной сделкой – это выписать всех прописанных в квартире.
  2. Третья сторона в сделке. Чтобы обеспечить защиту прав двух сторон, необходимо привлечь третью, т.е. банка-кредитора. Такой посредник станет гарантом на то, что доверять продавцу можно, и убедит покупателя осуществить предоплату за жилье. После этого запрет на продажу квартиры с продавца снимается, и можно спокойно оформлять документ купли-продажи на ипотечную квартиру. В данном случае, третье лицо должно быть извещено обо всем, даже о том, что покупатель вносит сумму на счет продавца. Таким образом, банк-кредитор выступает в качестве гаранта, следящий за тем, чтобы не было никаких нечестных махинаций.
  3. Замена заемщика. Такой случай встречается довольно редко, но банк все-таки может сменить заемщика по кредиту. Основная причина такого решения – проблемы с выплатами у первого заемщика. В этот же банк вполне может обратиться и покупатель. Но этот случай банк рассматривает крайне редко, так как даже новый заемщик не всегда может владеть достаточным доходом. Если же банк решил действовать в пользу нового заемщика, то между сторонами заключается договор, выполняются некоторые операции для подписи, а затем покупателем гасится вся задолженность продавца квартиры. Происходит полное переоформление ипотеки, а все права и обязанности переносятся на нового владельца.
  4. Самостоятельная продажа жилья. Этот пункт немного совпадает с досрочным погашением кредита. Но данный случай исключительно для тех, кто более аккуратен и осторожен в своих действиях. Здесь точно так же заключается договор, дается задаток продавцу на полное погашение кредита. Правда, сумма передается не самому продавцу в руки, а напрямую в банк, где происходит внос на специальный счет. Сотрудники банка отслеживают приход суммы и сами занимаются погашением займа по приходу денег. После того, как обременение спадет, можно начать куплю-продажу.

Для чего так важно извещать банк о планах на продажу жилья?

Если вы не поставите в известность банк, то могут быть проблемы. Так, важно следующее:

  • пока ипотека полностью не будет выплачена, владельцу запрещается ее продавать, менять, дарить. Получается, что даже квартира в ипотеке – это еще не собственность человека, а принадлежность банка;
  • некоторые банки не дают согласия, аннулируя процедуру купли-продажи, а это может сформировать некоторые проблемы, связанные с полным переоформлением всех документов;
  • если договор не составлен, а задаток уже отдан (причем, неофициально), то никакой документации об этом не будет, а в купле-продажи не будет стоять даже штампа, что операция была произведена.

Разберем на примере 2 способа продажи квартиры в ипотеке

Жилье в ипотеке Сбербанка. Вряд ли можно встретить, чтобы этот крупный банк отказал своим клиентам даже в ипотеке.

В любом случае, Сбербанк всегда будет в полном выигрыше, так как получает немалую выгоду от кредитного договора и процентов.

Если Сбербанк войдет в положение и сочтет перепродажу квартиры уважительной причиной, то он даст свое согласие и получит обратно все свои сделанной вложения. Продажа ипотечной квартиры Сбербанка возможна, если:

  • покупателем уплачен весь долг за жилье, так же приобретатель должен вести с банком переписку и договоренность, чтобы все обязательства были заверены на нового владельца – только так сделка будет завершена;
  • провести перекредитование на нового владельца при заключении, что будет соответствовать всем требованиям и программам;
  • у клиента нет возможности оплачивать ипотеку, происходит снятие отягощения, и банк выбирает по выписке завершение расчета и оформляет все права по ипотеке на другого человека.

Жилье в ипотеке ВТБ 24. В данном случае, продажу жилья можно осуществить через официальный сайт банка ВТБ 24. Здесь полно предложений, чтобы приобрести недвижимость, которая уже находится в залоге банка. ВТБ рассматривает как наличный расчет, так и предлагает кредит на таких основных условиях, как:

  • от 12% годовых;
  • от 20% – доля платежа в первый раз;
  • срок выплаты ипотеки до 30 лет.

ВТБ 24 очень строго относится к тому, если человек, имеющий ипотеку, решит продавать данную жилплощадь, не до конца выплатив свой долг. Готовьтесь к тому, чтобы правильно дать пояснения, насколько для вас необходимо это решение.

Так же, банк всегда проверяет финансовое состояние человека, его устойчивость и тщательность остальных кредитных выплат.

Но ,если сравнивать ипотеку Сбербанка и ВТБ 24, то можно смело сказать, что второй банк намного проще относится к продаже ипотечного жилья.

Есть ли перед продавцом риски?

В основном, продавец почти ничего не теряет, если реализует продаже квартиры. Единственное, о чем важно упомянуть: те средства, которые были израсходованы во время оформление ипотеки, уже не вернутся обратно.

Сюда входят и услуги нотариуса, и страховщика, и оценщика, и многое другое. Так же, важно помнить каждому покупателю, что все штрафные санкции в 99% случаев переносятся на него.

Продавец ничего не теряет, а только получает свои деньги.

Юридические нюансы оформления квартиры, находящейся в ипотеке

Человеку, который продает квартиру, необходимо иметь следующие документы при себе:

  • копию паспортов всех членов, кто ранее проживал в квартире;
  • все документы, устанавливающие права на квартиру (например, государственная регистрация);
  • кадастровый паспорт в том случае, если последняя сделка была более 5 лет назад;
  • выписку из домой книги, где указаны все зарегистрированные ранее жильцы;
  • согласие одной из половин на продажу квартиры;
  • копию лицевого счета;
  • справку о том, что по коммунальным платежам перед продавцом нет задолженностей;
  • справку о том, что перед налоговой нет долгов;
  • справку о том, что пациент абсолютно здоров и не имеет выписки с психоневрологического диспансера.

Кстати, все наглядные образцы можно увидеть в интернете, где полно документов, которые необходимы для сделки купли-продажи ипотечного жилья.

Человеку, который покупает квартиру, важно иметь при себе следующие документы:

  • заявление со всеми данными паспорта;
  • заявление поручителя, который будет в этой сделке как основной гарант перед банком, что покупатель обязуется выплачивать определенный долг;
  • пенсионное, налоговой номер;
  • все данные, если покупатель женат и имеет детей;
  • документы, где прописан доход покупателя за последние 5-6 лет;
  • документы о том, покупатель в состоянии оплатить первый взнос;
  • кадастровый паспорт, а также технический;
  • согласие одной из половин на приобретение жилого помещения;
  • специальная выписка об отсутствии ограничений, чтобы претендовать на имущество;
  • документ с подтверждением, что человек является участником программы ипотечного кредитования.

Теперь вы знаете, как продать квартиру в ипотеке. Сегодня можно встретить продажу ипотечного жилища почти в каждом объявлении. Еще чаще встречается ситуация, когда заемщик не в силах гасить свой долг. Вот почему человек приходит к выводу, что ему поможет только продажа помещения.

Лучше всего, конечно, пользоваться двумя законными способами, чтобы осуществить продажу: переоформление кредита на покупателя или погашение ипотеки покупателем с выплатой на продавца. И как бы ни было все это рискованно, ничего не поделаешь – жилая площадь все равно нужна при любом раскладе.

Самое главное – будьте предельно осторожны и аккуратны в заполнении всех необходимых документов.