Содержание

Как продать квартиру самому, без агентств и посредников

Как продать квартиру без риелтора: пошаговая инструкция

/ Квартира / Самостоятельная продажа квартиры

Самостоятельная продажа квартиры позволяет продавцу лично проконтролировать каждый этап продажи, начиная от поиска покупателя до процесса оформления сделки, и существенно сэкономить на услугах риелтора.

Однако в тоже время самостоятельная продажа жилого помещения – это достаточно трудоемкий процесс, отнимающий много времени и требующий знания основ законодательства, касающегося купли-продажи недвижимости, и соблюдения некоторых мер предосторожности.

Иначе продажа квартиры может затянуться или даже привести к неблагоприятным последствиям для собственника данного жилого помещения. Поэтому предварительно рекомендуется оценить свои знания и силы и взвесить все «за» и «против» самостоятельной продажи.

Если Вы все же решили продавать жилье самостоятельно, то нужно подойти к этому процессу с максимальной ответственностью, чтобы избежать проблем в дальнейшем.

Итак, что же нужно сделать, чтобы продать квартиру самому?

Шаг 1. Подготовка квартиры и всех необходимых документов для продажи

Очень часто именно подготовка документов для продажи является самым трудоемким процессом, который отнимает много времени. Однако владелец квартиры, имеющий на руках уже готовый для продажи комплект документов, сможет оформить сделку купли-продажи жилья в максимально короткие сроки. Именно поэтому к сбору документов нужно отнестись со всей ответственностью.

От правильности и полноты комплекта документов, необходимых для совершения сделки по продаже жилого помещения, будет зависеть не только скорость продажи и оформления, но и юридическая чистота сделки, и, возможно, даже цена квартиры. Далеко не все покупатели согласятся ждать несколько недель, пока продавец соберет все необходимые документы на квартиру.

Чтобы собрать полный комплект документов лучше обратиться к юристу или в регистрирующий орган. Грамотные специалисты помогут составить полный перечень всех документов для продажи квартиры, чтобы ничего не было забыто, и продавцу не пришлось собирать дополнительные документы в дальнейшем.

Большое значение имеет и правильность составления всей документации, так неправильно оформленный документ может привести к отказу в регистрации сделки купли-продажи, и, в конечном итоге, существенно увеличить время продажи квартиры. Поэтому опять же лучше будет предварительно уточнить требования регистрирующего органа к тому или иному документу.

Кроме того, следует внимательно проверять и правильность заполнения всех документов. Все данные, указанные в технической документации на квартиру и других документах, должны полностью совпадать с действительностью. Документы, которые будут в дальнейшем подаваться в регистрирующий орган, должны содержать только достоверные данные, быть заполнены разборчиво, без исправлений и помарок.

Необходимый комплект документов

1. Свидетельство о регистрации права на продаваемую квартиру или другой правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственника на жилье.

2. Паспорта или другие удостоверения личностей всех собственников квартиры, в том числе свидетельства о рождении несовершеннолетних детей, еще не имеющих паспорта.

3. Кадастровый паспорт из БТИ (либо технический паспорт) на квартиру.

4. Свидетельство о браке и согласие супруга (или супруги) на продажу квартиры, заверенное у нотариуса. Данное согласие не требуется, если квартира не является по закону совместной собственностью супругов.

5. Разрешение органов опеки и попечительства, если собственником продаваемой квартиры является несовершеннолетний.

6. Выписка из домовой книги, отражающая сведения обо всех лицах, прописанных в квартире. Эта выписка действует в течение достаточно короткого срока, поэтому брать ее заранее не имеет смысла.

Данный документ можно будет получить непосредственно перед регистрацией прав нового собственника, когда будет найден покупатель, и на руках будут все остальные документы.

Это же касается и справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, которая также потребуется при продаже квартиры.

В зависимости от особенностей конкретной сделки купли-продажи, могут потребоваться и другие документы, список которых лучше уточнить заранее.

Подготовка квартиры к продаже предполагает не только улучшение товарного вида продаваемой жилплощади, но и освобождение ее от проживающих лиц. Гораздо легче и быстрее продать квартиру, из которой уже выписаны все жильцы, поскольку их все равно придется выписывать до продажи квартиры. Свободные квартиры больше ценятся на рынке жилья.

Шаг 2. Поиск покупателя

На данном этапе собственнику квартиры предстоит оценить свою квартиру, предварительно изучив рынок недвижимости, и найти покупателя.

Предварительный договор купли-продажи дает продавцу определенную гарантию того, что покупатель не передумает приобретать квартиру, а покупателю – что собственник не продаст ее кому-то другому. В это же время продавец получает от покупателя аванс или задаток за квартиру, что также фиксируется в предварительном соглашении.

Аналогичной юридической силой обладает и соглашение о задатке или соглашение об авансе, которое можно заключить вместо предварительного договора купли-продажи, когда продавец и покупатель придут к соглашению обо всех условиях основной сделки.

При составлении данных документов продавцу следует иметь в виду, что в гражданском законодательстве между авансом и задатком имеются существенные различия.

Поэтому очень важно в договоре или соглашении использовать правильную юридическую терминологию, чтобы в дальнейшем избежать определенных трудностей.

В том случае, когда продажа квартиры по каким-либо причинам отменяется, аванс полностью возвращается покупателю.

Если же стороны договорились о внесении задатка, односторонний отказ от совершения сделки приведет к выплате штрафных санкций виновной стороной. Если от продажи квартиры отказывается продавец, то он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. Если же сделка купли-продажи не состоялась по вине покупателя, то задаток остается у продавца.

Предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости составляется в произвольной форме. В договоре указываются паспортные данные обеих сторон (или юридические реквизиты, если договор заключается с юридическим лицом), адреса сторон, описание и адрес продаваемой квартиры, срок обязательств, сумма аванса или задатка. В договоре ставится дата и подписи сторон.

Шаг 3. Расчеты за квартиру

При совершении сделки купли-продажи недвижимости расчеты можно производить в момент заключения сделки или в момент подписания акта приема-передачи квартиры как с помощью наличного, так и безналичного расчета.

Однако гораздо безопаснее и разумнее, особенно при самостоятельной продаже квартиры физическим лицом, осуществлять расчеты за квартиру через депозитарную банковскую ячейку.

Данная операция является гарантом того, что продавец после завершения сделки получит за квартиру оговоренную сумму, а покупатель сможет реализовать свое право собственности на купленную квартиру после передачи денежных средств.

Деньги под контролем банковского сотрудника вносятся покупателем в банковскую ячейку. Перед закладыванием денег в ячейку в специальной комнате продавец может пересчитать и проверить деньги. Можно также за определенную плату проверить подлинность денег в самом банке.

После проверки деньги помещаются в специальный пакет и заклеиваются. На месте склейки ставятся подписи обеих сторон. Эта процедура гарантирует сохранение целостности пакета во время нахождения денег в банке.

После оформления сделки по продаже жилья и регистрации права собственности покупателя на квартиру, являющуюся объектом сделки, продавец сможет получить деньги в банке.

Дачная амнистия что это такое, на какие объекты распространяется, сроки проведения.

О том, как правильно оформить дарственную на квартиру, вы можете узнать здесь.

Шаг 4. Заключение договора купли-продажи квартиры и регистрация прав нового собственника

Договор составляется в простой письменной форме или заверяется у нотариуса. Если вы никогда не имели дела с составлением юридической документации, то, конечно, разумнее будет составить договор у нотариуса или хотя бы обратиться за консультацией к профессиональному юристу.

В любом случае при составлении договора обратите внимание на то, что в договоре помимо обязательных реквизитов сторон должны быть правильно указаны:

  • цена квартиры;
  • адрес и техническое описание квартиры, полностью совпадающее с данными кадастрового паспорта;
  • способ и срок передачи денег продавцу;
  • распределение расходов на оформление сделки;
  • срок, в течение которого продавец должен освободить квартиру и передать ее покупателю;
  • сроки и порядок подписания акта приема-передачи проданной квартиры.

После подписания договора обеими сторонами нужно обратиться в орган регистрации по месту нахождения квартиры и пройти обязательную процедуру регистрации.

Шаг 5. Передача квартиры и получение денег

Завершающий этап продажи квартиры – это ее передача новому собственнику. Такая передача должна сопровождаться подписанием акта приема-передачи квартиры, так как с момента его подписания вся ответственность за жилье переходит к покупателю. Акт должен быть составлен минимум в 2-х экземплярах, если в сделке участвует банк (например, при ипотеке) – в трех экземплярах.

После этого продавец может получить деньги за квартиру из банковской ячейки.

Продажа квартиры завершена.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/samostoyatel-naya-prodazha-kvartiry/bez-posrednikov.html

Как самостоятельно продать квартиру без риэлтора

Продажа квартиры – ответственное мероприятие. Оно требует определенных знаний и навыков. Можно обратиться в агентство недвижимости и отдать решение проблемы в руки профессионалов. Очевидно, что помощь риэлтора выльется в довольно серьезную сумму. Давайте рассмотрим в этой статье, так ли нужен риэлтор при продаже квартиры, и как справиться с ситуацией самостоятельно.

Как продать квартиру без риэлтора, пошаговая инструкция

Допустить ошибку в деле, в которое вложены, возможно, все денежные накопления – недопустимая роскошь. Поэтому, решившись на самостоятельную продажу квартиры, нужно быть предельно внимательным и настроиться на длительный и хлопотный процесс.

Этап 1: определение параметров продаваемой недвижимости

Основной параметр при продаже квартиры – ее стоимость. Этот показатель нужно оценивать максимально объективно.

Адекватное определение стоимости зависит от учета следующих факторов:

  1. квартира только что построена, или в ней уже жили (значит, она относится к вторичному рынку жилья);
  2. год сдачи дома в эксплуатацию (для вторичного рынка). Цены на «хрущевки» значительно ниже цен на жилье в домах после 2000 года постройки;
    • место расположения дома, где находится квартира:
    • престижность района,
    • наличие (или отсутствие) развитой инфраструктуры,
    • близость остановок общественного транспорта,
    • экология района,
    • наличие автомобильных парковок;
  3. размер квартиры: общая и полезная площадь;
  4. особенности планировки;
  5. материал постройки дома (жилье в кирпичном доме дороже, чем в панельном);
  6. этаж;
  7. наличие (или отсутствие) лифта, мусоропровода;
  8. возможное обременение на квартиру (например, ипотека).

Перед тем, как выставить жилплощадь на продажу, стоит учесть, что сезонность – важный фактор, влияющий на платежеспособность потенциальных покупателей. Например, в периоды рождественских каникул и летних отпусков количество желающих приобрести жилье резко падает. Цены при этом значительно уменьшаются.

После четкой фиксации факторов, влияющих на цену жилья, можно подходить к предварительной оценке стоимости своей квартиры. Самый надежный и простой способ – найти в средствах массовой информации (в газетах, в интернете) квартиры, выставленные на продажу, схожие по параметрам. Нужно проанализировать все похожие варианты и вывести некую среднюю цену.

Определив эту сумму как базовую, нужно установить максимальную стоимость – для возможности торга, и минимальную – границу, ниже которой при торге опускаться нельзя.

Этап 2: сбор необходимых документов

Перед тем, как продать квартиру самостоятельно, необходимо собрать пакет документов. Это важно сделать именно в процессе подготовительного этапа. Перед встречей с потенциальным покупателем вся документация должна быть в порядке. Если какие-либо из документов отсутствуют (потеряны), то необходимо озаботиться получением дубликатов.

Перечень документов, входящих в «продажную» папку:

  • паспорт собственника квартиры (или паспорта владельцев при долевой собственности);
  • свидетельство регистрации права собственности;
  • письменное согласие супруга на совершение сделки (нотариально заверять не надо, если супруг будет присутствовать при регистрации договора купли-продажи в МФЦ);
  • выписка из домовой книги. Она содержит информацию о прописанных в квартире жильцах. Ее нужно оформить в офисе управляющей компании (ЖЭУ, ЖЭКе);
  • справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг. Ее также нужно взять в управляющей компании;
  • согласие органов опеки на продажу жилья, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети;
  • кадастровый паспорт жилплощади. Его можно заказать в МФЦ (многофункциональном центре) района, где расположена квартира;
  • технический паспорт жилья. Заказать его изготовление можно в БТИ (бюро технической инвентаризации);
  • выписка на квартиру из ЕГРП (единый государственный реестр прав на недвижимость). Ее можно запросить на сайте РосРеестра. Выписка содержит информацию о владельцах и существующих обременениях (или их отсутствия) на квартиру;
    1. проект договора купли-продажи. Типовой договор купли продажи недвижимости можно составить, воспользовавшись услугами юриста, но возможно и собственными силами. В данном документе в обязательном порядке должны быть прописаны следующие моменты:

    2. полные данные продавца (продавцов) и покупателя (покупателей) (ФИО, паспортные данные),
    3. регистрационные данные свидетельства собственности на квартиру,
    4. описание объекта продажи (полный почтовый адрес, материал постройки дома, количество комнат, общая и жилая площадь),
    5. стоимость квартиры,
    6. способ и срок передачи денежных средств,
    7. сроки выписки из квартиры прописанных лиц,
    8. сроки выезда с жилплощади,
    9. отсутствие или наличие обременений.

Этап 3: размещение объявления о продаже

Разместить информацию о продаже квартиры можно, используя самые разнообразные средства:

  • в интернете: на сайтах, специализирующихся на размещении объявлений от частных лиц;
  • в газетах;
  • на уличных стендах, предназначенных для подобных целей.

Фото квартиры в тексте объявления, как правило, привлекает большее внимание потенциальных покупателей. Сам текст должен содержать только правдивую и конкретную информацию.

Этап 4: демонстрация квартиры

Этот этап должен включать и подготовку квартиры к показу. Помещение должно быть чистым, прибранным, опрятным. Нужно подклеить отставшие от стены обои, заменить нерабочие лампочки, выбросить ненужные старые вещи. Необходимо, чтобы все сантехническое оборудование находилось в исправном состоянии. Неряшливый вид квартиры может отпугнуть покупателя.

При показе жилплощади следует обозначить максимум преимуществ квартиры. Например, прекрасный вид из окна, отсутствие неадекватных соседей, хорошее качество подаваемой воды и т. д. «Давить» на потенциальных покупателей не следует, это может сыграть отрицательную роль.

Этап 5: возможные варианты расчета и способы передачи денег

Вариант денежного расчета необходимо оговорить заранее и отразить его в договоре купли-продажи отдельным пунктом. Это может быть наличный расчет «из рук в руки», через сейфовую ячейку, перевод (перечисление) на банковский счет.

Передача денег может быть проведена как до подписания договора, так и после этого момента.

О передаче денег

Когда и как передавать деньги при покупке квартиры — узнаем в статье здесь

Существует несколько вариантов механизма передачи денег:

  • через банковскую ячейку. Это удобно, потому что помимо сохранности денег, многие банки предоставляют услуги по проверке подлинности денежных купюр и их пересчету. Сейф в банке арендуется покупателем и продавцом совместно. Деньги закладываются в присутствии обеих заинтересованных сторон. Договор аренды предусматривает условия, при наличии которых продавец может вскрыть ячейку и забрать деньги, заложенные продавцом. Это наиболее часто встречающийся способ сейфинга, но могут быть и другие варианты, все зависит от договоренности между продавцом и покупателем;
  • посредством банковского счета. Покупатель открывает счет и кладет на него сумму, необходимую для сделки. Счет блокируется до наступления определенных условий (регистрации сделки купли-продажи). Только имея на руках зарегистрированный договор купли-продажи, продавец может получить деньги со счета наличными или же перевести безналом на свой банковский счет;
  • наличными из рук в руки.

Этап 6: оформление предварительного соглашения и расписки за авансовый платеж

После того, как покупатель выразил свое согласие на приобретение квартиры, выплатил аванс (или задаток), можно оформить предварительное соглашение.

Оно составляется в произвольной форме с указанием реквизитов сторон и гласит о том, что покупатель и продавец договорились о сделке купли-продажи квартиры. Также указывается сумма аванса (или задатка) и сроки заключения договора.

Но этот этап не обязателен. Можно ограничиться распиской о получении аванса (или задатка).

При этом обязательно нужно оформить расписку. Документ пишется в произвольной форме, с указанием реквизитов получателя и плательщика денег. Также нужно обозначить, что деньги выплачены в качестве аванса (или задатка) за квартиру, находящуюся по такому-то адресу и принадлежащую такому-то гражданину. В конце расписка удостоверяется подписью продавца, получившего деньги.

Необходимо помнить, что аванс – это часть от общего платежа, подлежащая возврату при несостоявшейся сделке. Задаток предполагает иное развитие событий:

  • если покупатель отказывается от сделки, то задаток остается у продавца;
  • если продавец отказывается продавать квартиру, то должен отдать покупателю сумму задатка плюс денежную неустойку.

Этап 7: официальная регистрация сделки купли-продажи

Сведения, которые должен содержать договор купли-продажи, рассмотрены на этапе №2 этой статьи. Договор может быть подписан как после выплаты всей суммы стоимости квартиры, так и до этого момента. Этот факт обязательно должен быть отражен в договоре. Подписание документа происходит при регистрации сделки купли-продажи в МФЦ в присутствии регистратора.

Данный документ необходим для того, чтобы покупатель не смог предъявить каких-либо претензий бывшему владельцу квартиры впоследствии. Составляется в произвольной форме, содержит реквизиты продавца и покупателя. Текст акта говорит о том, что продавец сдал, а покупатель принял квартиру; скрепляется подписями при отсутствии претензий.

Договор и сам может являться актом приема-передачи (при обязательном указании этого момента в договоре купли-продажи).

Опираясь на пошаговую инструкцию «Как продать квартиру самостоятельно», можно провести весь хлопотный процесс продажи недвижимости без привлечения риэлтора и излишней траты денег.

Источник: https://realtyinfo.online/3413-etapy-samostoyatelnoi-prodazhi-nedvizhimosti-bez-pomoshhi-rieltora