Содержание

Как расторгнуть или переоформить договор социального найма жилого помещения

Как признать договор социального найма недействительным?

Договор социального найма оформляется с некоторыми категориями лиц: малоимущие, военнослужащие, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, сироты и другие.

Чаще всего пользование такими помещениями имеет длительный характер, отличающийся стабильностью.

Однако всегда могут возникнуть моменты, приводящие к необходимости переоформления или расторжения договора: смерть нанимателя, переезд, невыплата коммунальных платежей и так далее.

Мы расскажем о том, чем отличается расторжение договора со стороны нанимателя от расторжения договора со стороны наймодателя, на каких основаниях можно обращаться в суд, есть ли возможность признать договор недействительным и, как производится процедура переоформления договора социального найма?

Что значит социальный найм жилья?

Социальный найм обозначает предоставление гражданам жилья из государственного жилого фонда. Предоставляться такая жилплощадь на основании договора соц. найма. Из предыдущей статьи вы можете узнать, как выглядит образец договора социального найма жилого помещения.

На социальный найм жилья претендуют следующие категории лиц:

  • малоимущие;
  • военнослужащие, нуждающиеся в жилье;
  • сотрудники государственных структур.

Квадратные метры муниципальных квартир, предоставляемых по договору соц. найма строго нормируются. Читайте о нормах жилой площади на человека здесь.

Не забудьте прописаться в квартире после оформления договора социального найма. Если хотите узнать порядок постоянной и временной регистрации в муниципальной квартире, пройдите вот сюда.

После оформления жилплощади, её жильцы получают право на приватизацию квартиры по договору социального найма. Если вы решили приватизировать своё жильё, но сами в процессе участвовать не желаете, то узнайте как отказаться от приватизации квартиры в пользу других собственников из нашей статьи.

Возможно ли прекращение договора социального найма жилого помещения? Да, расторгнуть можно это в любое время, если обе стороны согласны. Инициатива также может принадлежать и одной стороне. Но основания и порядок расторжения договора со стороны нанимателя и со стороны наймодателя различны.

Особенности расторжения договора по решению нанимателя и наймодателя

Как расторгнуть договор соц. найма, если вы наниматель? Это можно сделать в любое время без указания причин. От нанимателя требуется одно – сдача квартиры в надлежащем состоянии. Для осуществления расторжения со стороны нанимателя потребуется:

  • написать письменное заявление;
  • получить согласие на расторжение договора ото всех лиц, зарегистрированных в квартире;
  • в случае планирования расторжения договора, об этом факте нужно сообщить наймодателю за три месяца.

Выезд из жилья также считается непрямым изъявлением о расторжении. В этом случае наниматель может не писать заявлений.
Договор будет считаться расторгнутым с момента выезда из квартиры.

Договор расторгается также в следующих случаях:

  • произошла смерть нанимателя, если больше не было зарегистрированных лиц;
  • жильё разрушено.

Если расторжение договора соц. найма происходит по инициативе наймодателя, то процедура осуществляется с дополнительными условиями. Наймодатель может досрочно прекратить действие данного договора только в судебном порядке при наличии ряда оснований.

  • Наниматель не выполняет финансовые обязательства по договору. Не оплачивается жилое помещение или коммунальные услуги более полугода;
  • Имуществу принесён ущерб. Жильё повреждено или разрушено нанимателем;
  • Права соседей нарушаются, наймодатель постоянно получает жалобы от соседей по дому;
  • Жильё используется не в соответствии со своим назначением.
  • Договор недействителен, он заключён с различными нарушениями.

Расторжение договора в судебном порядке

Если расторгнуть договор желает наймодатель, он может сделать это только в суде.

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договору социального найма может выполняться только с условием предоставления равноценного жилья.

Однако, в некоторых случаях, выселение производится без предоставления равноценной жилплощади. Эти случаи уже описаны выше: невыплата коммунальных платежей в течение года, разрушение жилья, нарушение интересов соседей.

Выселению, в этом случае, подлежит не только наниматель, но и все граждане, зарегистрированные в квартире.

При рассмотрении дел о невнесении коммунальных платежей суд может учесть уважительные причины:

  • длительные задержки зарплат;
  • задержки пенсий;
  • безработица;
  • наличие в числе зарегистрированных детей, инвалидов;
  • тяжёлое материальное положение.

В каких случаях договор социального найма признаётся недействительным?

Договор соц. найма может быть признан недействительным полностью, или же в некоторых своих частях. Но следует учесть разные обоснования. Инициатором судебного разбирательства может быть, как наймодатель, так и наниматель.

Вот пример из судебной практики, касающийся признания договора социального найма недействительным в определённой части: в квартире был, обманным путём, зарегистрирован человек. В этой ситуации договор считается недействительным в части регистрации этого лица.

Недействительным договор социального найма может быть назван при следующих условиях:

  1. Гражданин, заключивший договор, является недееспособным. Дееспособности гражданин может быть, как лишён, так и ограничен в этом в судебном порядке;
  2. Договор заключён в то время, когда человек находился в кратковременном недееспособном состоянии. К примеру, договор или регистрация в квартире посторонних лиц заключались тогда, когда лицо находилось в состоянии опьянения;
  3. Человек подписал договор будучи обманутым или введённым в заблуждение;
  4. Договор оформлен при условиях, когда на лицо совершалось давление, осуществлялись угрозы;
  5. Подпись на договоре была подделана (этот факт устанавливает судебная экспертиза).

Все это самостоятельные основания, каждое из которых позволяет признать договор недействительным.

При признании договора недействительным, все права нанимателя аннулируются.

Выписка человека из жилплощади, в отношении которого договор соц. найма признан недействительным, осуществляется автоматически, после чего человек теряет право на проживание в этой квартире.

Срок исковой данности касательно обращения в судебные органы по вопросу признания договора о найме недействительным составляет три года. Иногда этот срок сокращается до года. Не стоит тянуть с вопросом о выписке лица через судебные органы.

Основания и порядок переоформления договора

Переоформить договор соц. найма можно в следующих случаях:

  • смерть нанимателя;
  • переезд нанимателя;
  • выписка нанимателя из жилья;
  • признание недееспособным в суде;
  • отбывание наказания в колонии.

Споры, касающиеся переоформления договора, решаются в суде.

Как переоформить договор? Для этого потребуются следующие документы:

  • заявление на переоформление;
  • паспорта всех лиц, имеющих регистрацию квартире;
  • ксерокопии всех страниц паспорта лиц, зарегистрированных в жилье;
  • договор соц. найма;
  • выписка из домовой книги;
  • выписка с лицевого счёта;
  • нотариально заверенное разрешение на переоформление договора от каждого лица, зарегистрированного в квартире, если присутствие в учреждении лично невозможно;
  • бумаги, указывающие на основания для переоформления договора (свидетельство о смерти, документ, подтверждающий недееспособность нанимателя и так далее).

Если договор переоформляется в связи со смертью нанимателя, то перед подачей заявления на переоформление его необходимо выписать. Информация о том, как и где выписывают из квартиры после смерти вот тут.

Обращаться с заявлением о переоформлении договора требуется в департамент жилищной политики. В заявлении должны стоять подписи всех лиц, которые имеют регистрацию в квартире. Если собрать подписи всех зарегистрированных невозможно, требуется нотариальное согласие на проведение процедуры.

Для осуществления переоформления обязательно потребуются документы, обосновывающие эту процедуру. Для каждой ситуации требуется соответствующий пакет документов:

  • судебное постановление о признании недееспособности нанимателя;
  • судебное постановление о заключении ответственного лица в исправительное учреждение;
  • свидетельство о смерти;
  • справка с места жительства, свидетельствующая о том, что наниматель больше не относится к числу зарегистрированных в жилье лиц.

После того, как договор будет переоформлен, требуется обратиться в ЖЭУ для внесения соответствующих изменений в лицевой счёт. В квитанциях на оплату услуг и квартплату будут стоять ФИО нового нанимателя.

Что делать, если не все граждане, зарегистрированные в помещении, согласны на процедуру переоформления договора? В этом случае можно обратиться в арбитражный суд. Споры, касающиеся переоформления договора, решаются в суде.

Если переоформление требуется в связи с обменом жилья, в департамент жилищной политики требуется прийти и новым владельцам, и прежнему нанимателю. Заявления также должно быть два: от лица нанимателя и от лица новых владельцев.

Прекращение договора осуществляется только в случае смерти нанимателя, если он был единственным человеком, зарегистрированным в муниципальной квартире.

Вопросы переоформления договора соц. найма определяются Жилищным и Гражданским кодексом РФ.

При расторжении, а также переоформлении договора, соблюдаются права граждан. Процедура выполняется в судебном порядке, с учётом всех факторов: положение, наличие несовершеннолетних лиц, недееспособность, материальное положение, причина расторжения или переоформления.

Люди, получившие квартиру по договору соц. найма, имеют право на различные действия с ней, в том числе и на расторжение договора. Производится это в соответствии с законами. Каждая из процедур (переоформление, расторжение, признание недействительности) имеет свой порядок.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Договор социального найма» по ссылке.

Признание обмена жильем, предоставленным по договорам социального найма, недействительным

Как признать договор социального найма недействительным?
Энциклопедия МИП » Жилищное право » Найм жилого помещения » Признание обмена жильем, предоставленным по договорам социального найма, недействительным

Признание обмена жилыми помещениями недействительным должно быть обусловлено весомыми аргументами.

Обмен жилыми помещениями, которые были предоставлены на основе договора социального найма, признается одним из ключевых прав гражданина РФ. Эта норма закреплена в ст. 72 ЖК РФ.

Подобное действо требует от субъектов правоотношений соблюдения конкретного законодательного порядка. Отступление от него может стать причиной того, что соглашение обмена будет признано недействительным.

Это регламентировано ст. 75 ЖК РФ.

Признание договора недействительным

Признание обмена жилыми помещениями недействительным должно быть обусловлено весомыми аргументами, которые прописаны в российском законодательстве. Эти основания содержит как Жилищный кодекс, так и гражданское законодательство.
Если обратиться к жилищному законодательству, то в этом случае можно вывести следующие основания признания договора недействительным:

  • договор обмена жилья по контракту соцнайма был осуществлен без соблюдения законодательного порядка;
  • к нанимателю истцом был предъявлен иск, в котором прописано условие о расторжении или изменении договора соцнайма;
  • дом, в котором планировалось провести сделку по обмену жилья, признан аварийным и непригодным для проживания;
  • объектом бартера выступает квартира, которая наделена статусом служебного жилья;
  • во время бартера подразумевается вселение по договору соцнайма лица, у которого имеется тяжелая форма хронического заболевания.

Кроме того, основания для признания договора обмена нелегитимным также подразумевают случаи, когда сделка носит исключительно корыстный или же фиктивный характер.

Неправомерные действия одной из сторон как причина признания обмена недействительным

Признание договора недействительным может происходить в случае, если одним из субъектов правовой сделки были совершены неправомерные действия.

Подобные дела были распространены в 90-е годы 20 столетия, когда 3 лица пытались путем обмана завладеть имуществом из социального фонда.

Для этого к престарелым бабушкам и дедушкам поселяли молодых жильцов под видом родственников, чтобы в дальнейшем воплотить на практике родственный обмен.

Несмотря на то, что жилищное законодательство претерпело в последние годы детальную модификацию, в юридической практике, которая касается данной правовой сферы, все также распространены и актуальны разбирательства, основанием которого выступают неправомерные действия одного из участников.

Право заявить требование о недействительности обмена

Если обмен жилого помещения, предоставленного субъекту на основании договора соцнайма, осуществляется без учета прав и интересов нанимателя, то есть путем обмана или злоупотребления доверием, то пострадавший участник сделки может обратиться за помощью в компетентный орган.

Категории лиц, кто имеет законное право обратиться за помощью в правоохранительные органы, прописаны в ст. 75 ЖК РФ. В частности, выделяются две основные когорты субъектов:

  • сами наниматели или же члены семьи, чьи интересы были ущемлены или полностью проигнорированы;
  • прокурор, который выступает от имени пострадавшего лица.

Однако во втором случае стоит упомянуть о том, что делегация полномочий возможна только при определенных условиях: если субъект правоотношений не может сам представлять свои интересы по состоянию своего здоровья, самочувствия, достижения конкретного возраста или в случае признания его недееспособным. Эта правовая норма закрепляется ГПК РФ, а именно статьей под № 45.

Последствия признания обмена недействительным

Обратившись к нормам ГК РФ, можно сделать вывод о том, что сделка по обмену жилого помещения на основании договора социального найма, которая была признана судом недействительной, подразумевает для лиц, повинных в сложившейся ситуации, наступление определенных последствий. В частности, статьей 167 ГК РФ регламентируется, что по судебному решению участники сделки должны вернуть друг другу имущество, которое им принадлежало до заключения договора бартера (двусторонняя реституция).

Что касается признания обменного бартера недействительным по причине противоправного действия одного из участников соглашения, то ст. 75 ЖК РФ возлагает на повинное лицо санкции в виде возмещения пострадавшему субъекту всех убытков, которые он понес в процессе сделки.

При этом, согласно ГК РФ, убытки – это не только реальные затраты стороны, но и упущенная выгода, которую он мог извлечь, если бы сделка не состоялась. Поэтому нарушителю законодательства придется возместить оба вида убытков в материальном воплощении, то есть посредством денежной компенсации.

Двусторонняя реституция

Но ключевым юридическим последствием для участников сделки обмена жилья признается двусторонняя реституция. При этом возвращение имущества, обмененного в процессе сделки, должно осуществляться в натуре. При невозможности вернуть объект в исходном состоянии, на лицо накладывается обязательство выплатить полную стоимость в денежном эквиваленте.

Двусторонняя реституция – правовой, санкционный механизм, который возникает во всех случаях признания договора обмена недействительным. Исключения из общего правила здесь не предусмотрены. В частности, она возникает в ситуациях, когда сделка признана недействительной по основаниям:

  • нарушения законодательного порядка проведения бартера и регистрации нового договора;
  • если не были учтены права и интересы несовершеннолетних или недееспособных лиц;
  • если сделка осуществлялась при введении другой стороны в заблуждение или обман;
  • если гражданин, согласившийся на сделку, не мог отдавать отчет своим действиям и пр.

Таким образом, двусторонняя реституция – это гарантия защиты прав всех участников договора обмена жилья, выделенного им для пользования из социального фонда.

Исковое заявление о признании недействительным обмена жилыми помещениями

Как признать договор социального найма недействительным?

Исковое заявление о признании недействительным обмена жилыми помещениями предоставленными по договорам социального найма.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства.

Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц.

Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

Предоставление заявителям решений органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия может осуществляться через многофункциональный центр.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований «части 1 статьи 70» Жилищного Кодекса.

Основания признать обмен квартир недействительным

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Последствия недействительного обмена квартир

В случае признания недействительным обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.

Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.

Другие исковые заявления …

В ___________________ суд Истец: __________________ Адрес: __________________ Ответчик: _______________

Адрес: __________________

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ о признании недействительным обмена жилыми помещениями,

предоставленными по договорам социального найма

Истец __(Ф.И.О.)__ в соответствии с договором социального найма являлся нанимателем жилого помещения, расположенного по адресу: _________________. Ответчик __(Ф.И.О.)__ в соответствии с договором социального найма являлся нанимателем жилого помещения, расположенного по адресу: ___________________. «___»________ 20__ г.

между Истцом и Ответчиком был заключен договор обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма.

При вселении в обмениваемое жилое помещение, расположенное по адресу: ___________________, Истец обнаружил, что Ответчиком нарушены условия договора обмена и его обязательства по договору, а именно: 1 ________________________________, 2 ________________________________,

3 ________________________________.

На основании вышеизложенного и в соответствии со ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 75 Жилищного кодекса Российской Федерации,

ПРОШУ:

1. Признать обмен жилыми помещениями между Истцом и Ответчиком по договору N ___ от «___»______ ____ г недействительным.
2. Обязать Ответчика оплатить Истцу затраты, связанные с переездом к месту нахождения обмениваемого жилого помещения, расположенного по адресу: ___________________________, и обратно.

Приложение: 1. Копия договора обмена жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма N ____ от «___»__________ _20__ г. 2. Копия договора социального найма от «___»__________ 20__ г. 3. Копия договора социального найма от «___»__________ 20__ г. 4. Акт осмотра жилого помещения, расположенного по адресу: ______________. 5. Квитанция об уплате государственной пошлины.

6. Копии искового заявления для Ответчика.

«___»________ 20__ г.
Подпись _________

Закон РАА

телефоны юристов в регионах

… Расчитать проценты по ст. 395 ГК?

Сумма: От 1 000 до 3 000 000 рублей.

Срок: От 7 дней до 10 лет.

Время рассмотрения: моментально.

Минимум документов.

Деньги на карту или наличными.

БЫСТРЫЙ и ГАРАНТИРОВАННЫЙ ОТВЕТ

Известим об ответе на e-mail

Быстро, просто, удобно

Признать договор социального найма незаключенным

Как признать договор социального найма недействительным?

Договор найма представляет собой соглашение, по которому одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) за плату жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 Гражданского кодекса РФ). Существенным условием такого договора является его предмет.

Указывая предмет в тексте договора найма необходимо прописать его точное местонахождение и отличительные особенности (общую и жилую площадь, количество комнат). Также не менее важным условием договора найма считается порядок внесения платежей за пользование жилым помещением.

Это условие также нужно прописать четко и понятно, иначе впоследствии будут основания для признания такого договора недействительным.

Договор найма заключается в простой письменной форме. Если срок найма превышает один год, такой договор подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст.

674 Гражданского кодекса РФ). Также имеет значение срок действия договора найма. По закону он не может превышать пяти лет. Если договор заключен без указания его действия, считается, что он заключен на пять лет (ст. 683 Гражданского кодекса РФ).

Помимо указанных выше требований, в законодательстве содержится большое количество условий, которым должен соответствовать договор найма.

Для того, чтобы обезопасить себя от недобросовестного поведения второй стороны договора, рекомендуем Вам обратиться за составлением проекта к квалифицированному специалисту – адвокату по составлению договоров.

Он поможет Вам учесть все требования действующего законодательства, а также проведет юридическую экспертизу документов, предоставляемых собственником жилого помещения.

Если договор найма уже заключен и по каким-либо причинам не исполняется, либо случилась ситуация, когда ущемляются Ваши права (например, имеет место необоснованное завышение платы по договору со стороны наймодателя), всегда есть возможность обратиться в суд.

Для того, чтобы выиграть процесс, необходимо заручиться качественной юридической поддержкой. Наши адвокаты готовы оказать помощь в составлении искового заявления, а также представлять интересы клиента в судебном процессе вплоть до объявления решения суда.

Мы гарантируем Вам индивидуальный подход к Вашей ситуации, качественную правовую поддержку и максимальную эффективность работы, проводимой для разрешения спора.

Примеры, чего удавалось добиться в судах по спорам, вытекающим из договора найма:

  1. Взыскание долга по оплате платежей по договору найма;
  2. Выселение нанимателя из жилого помещения;
  3. Признание утратившим право пользования жилым помещением по договору найма;
  4. Снижение оплаты по договору найма;
  5. Признание договора найма кабальной сделкой;
  6. Расторжение договора найма;
  7. Признание договора найма недействительным;
  8. Изменение условий договора найма;
  9. Признание договора найма мнимой сделкой;
  10. Признание договора найма ничтожной сделкой и применение последствий ничтожности;
  11. Признание договора найма незаключенным.

Список документов, необходимых для подачи иска в суд по спорам, вытекающим из договора найма:

  • Исковое заявление
  • Копия искового заявления (по количеству сторон);
  • Договор найма;
  • Акт приёма-передачи жилого помещения;
  • Документы, подтверждающие периодичность выплаты платежей по договору найма;
  • Документы, подтверждающие нарушение Вашего права;
  • Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины;
  • Доверенность на адвоката;
  • Прочие документы, которые могут иметь отношение к делу.

В нашу работу по спорам, вытекающим из договора найма, входит:

  • Устная консультация у опытного адвоката по гражданским делам;
  • Обзор судебной практики по Вашей ситуации;
  • Изучение и полный правовой анализ заключенного договора найма;
  • Правовое заключение адвоката по Вашему договору;
  • Подготовка и сбор необходимых доказательств для суда;
  • Осуществление взаимодействия со второй стороной договора;
  • Составление искового заявления и других процессуальных документов (ходатайства, заявления, уточнения);
  • Подача искового заявления и других процессуальных документов в суд;
  • Представление интересов клиента в судах общей юрисдикции на любом этапе судебного разбирательства, до вынесения судом решения по делу;
  • Обжалование судебного решения в апелляционной, надзорной инстанции (при необходимости).

Услуги из категории Услуги адвоката при спорах по договорам:

оставьте заявку

  • Адвокат пригласит Вас на консультацию на которой изучит ситуацию и предложит варианты решения Ваших проблем
  • У Вас появляется возможность заключить договор с опытным адвокатом изучившим Вашу проблему
  • Адвокат подготовит необходимые документы, найдет доказательства необходимые для победы в суде
  • Адвокат обеспечит эффективную защиту, представит Ваши интересы, добьется решения проблем